鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
b	ＴＫ１－公３取４ -6	中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
c	ＴＫ１－公３取４ -103	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公３取４ -114	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,900)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,753,297	100 [ 72.1]	28,784,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	31,100,000
b	(　 ) 19,772,319	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	21,537,705	100 [ 71.4]	30,164,853		32,600,000
c	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,662,680	100 [ 92.0]	28,981,174		31,400,000
d	(　 ) 43,654,258	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	39,251,802	100 [ 125.8]	31,201,750		33,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200,000 円／㎡]

中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	340,571,877	85,349,070	255,222,807	46,289,400	208,933,407	（　0.9346） 195,269,162	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	6,973,898,643 円　　　　（　 26,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	218.04	Ｓ10F1B	2,238.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	700 ％	800 ％	260 ㎡	15.1 m x 17.3 m	前面道路：区道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積緩和１００％を前提。Ｂ１～地上２Ｆは店舗、３Ｆ以上が店舗兼事務所。駐車場は、敷地内２台、隔地で２台想定。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	199.55	71.9	143.38	18,000	2,580,840	18.0	46,455,120
							0.0	0
1～ 1	店舗	208.58	51.5	107.35	57,928	6,218,571	24.0	149,245,704
							0.0	0
2～ 2	店舗	203.42	93.4	189.98	22,536	4,281,389	18.0	77,065,002
							0.0	0
3～10	店舗・事務所	203.42	93.4	189.98	9,377	1,781,442	10.0	17,814,420
							0.0	0
～

計		2,238.91	87.6	1,960.55		27,332,336		415,281,186
								0

⑨年額支払賃料	27,332,336 円　×　12ヶ月　＝　 327,988,032 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 1,960.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,914,669 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	352,902,701 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 17,717,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	336,625,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	415,281,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,945,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,140 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	340,571,877 円　　　　（　 1,309,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃５　　　　-21	8,542 ( 8,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,455 円/㎡　月額支払賃料（　 9,377 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃５　　　　-22	13,092 ( 11,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	10,910
c	ＴＫ１－公３賃５　　　　-23	7,960 ( 7,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	9,365

中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,448,000 円	862,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	35,434,270 円	354,342,701　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,975,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,327,000 円	862,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	862,000 円	862,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	862,000 円	862,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,440,000 円	駐車場代６０，０００円×２台×１２ヶ月

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 85,349,070 円　（　　　　　　 328,266 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9346

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	862,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 2,238.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0499 × 30 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,289,400 円（　　　　　 178,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	340,571,877 円
②総費用	85,349,070 円
③純収益　①－②	255,222,807 円
④建物等に帰属する純収益	46,289,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,933,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,269,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,973,898,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中央 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-2

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　松岡　貴史

印

TEL.

鑑定評価額

7,620,000,000 円

１㎡当たりの価格

29,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	23,810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月31日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座６丁目４番１３外｢銀座６－８－３｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,800)
	1:1.2	店舗Ｓ10F1B	高層の店舗、店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東14.5m区道、南東側道	水道、ガス、下水	銀座 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

外堀通り及び中央通り沿いの
大規模施設を結ぶ通りにあり
、繁華性は高まっている

街

路

１４．５ｍ区道

交通

施設

銀座駅南西方

150m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

東急プラザ銀座とギンザシックスを結ぶみゆき通り沿いに位置しており、繁華性の高い高度商業地域である。ブ
ランドショップの立地としては好適であるがコロナ禍の影響により当面地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

地区計画、高度利用地区による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

銀座地区の中心部であり、ブランド関連企業が軒を連ねる中央通りや晴海通り沿いに次ぐステイタスが認められる商業
地である。低層階の需要の強さもさることながら、中高層階についても店舗及び事務所の需要が認められる。東急プラ
ザとギンザシックスを結ぶ導線上に位置しており、潜在的な収益力の高い地域である。市場の中心的な価格帯としては
総額で数十億円台後半から百億円台が中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

不動産売買需要が国内でも非常に多い地域であるため、高額な取引事例が目立つ地域である。比準価格は、当地区の特
性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件にお
いても重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を表記の
通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 32,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-14 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 30,700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種経済指標は上下に振れ続けており方向性
の見えづらい傾向にある。コロナ禍の収束が
期待されるもの、その時期は予測困難である
。

東急プラザとギンザシックスの導線上に位置
し立地の潜在力は高い。コロナ禍の影響によ
り当面地価は下落傾向と予測する。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-9.0 ％

-4.6 ％

３　試算価格算定内訳

中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -112	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西4.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公３取４ -6	中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
c	ＴＫ１－公３取４ -114	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,900)
d	ＴＫ１－公３取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	36,669,212	100 [ 134.9]	27,182,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	29,400,000
b	(　 ) 19,772,319	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	21,537,705	100 [ 74.3]	28,987,490		31,400,000
c	(　 ) 43,654,258	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	39,251,802	100 [ 121.3]	32,359,276		35,000,000
d	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,515,803	100 [ 110.3]	23,133,094		25,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,900,000 円／㎡]

中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	345,451,748	88,262,394	257,189,354	46,806,600	210,382,754	（　0.9494） 199,737,387	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	6,887,496,103 円　　　　（　 26,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	218.04	Ｓ10F1B	2,238.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	700 ％	800 ％	260 ㎡	15.1 m x 17.3 m	前面道路：区道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆ～２Ｆ店舗、３Ｆ以上が店舗兼事務所。駐車場は敷地内２台、隔地２台を想定。容積緩和１００％とした。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.58	51.5	107.35	56,000	6,011,600	24.0	144,278,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	203.42	93.4	189.98	22,500	4,274,550	18.0	76,941,900
							0.0	0
3～10	事務所	203.42	93.4	189.98	9,586	1,821,148	10.0	18,211,480
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	199.55	71.9	143.38	18,500	2,652,530	18.0	47,745,540
							0.0	0
～

計		2,238.91	87.6	1,960.55		27,507,864		414,657,680
								0

⑨年額支払賃料	27,507,864 円　×　12ヶ月　＝　 330,094,368 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 1,960.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,914,669 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の事務所共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	355,009,037 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 14,970,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	341,478,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	414,657,680 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,972,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,150 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	345,451,748 円　　　　（　 1,328,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１　　　　-6	11,464 ( 10,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,666 円/㎡　月額支払賃料（　 9,586 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-43	7,854 ( 7,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,267
c	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-2	8,232 ( 8,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,665

中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,586,000 円	862,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	39,209,394 円	356,449,037　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,976,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,327,000 円	862,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	862,000 円	862,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	862,000 円	862,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,440,000 円	駐車場負担金６万円×２台×１２ヶ月

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 88,262,394 円　（　　　　　　 339,471 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9494

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	862,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 2,238.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,806,600 円（　　　　　 180,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	345,451,748 円
②総費用	88,262,394 円
③純収益　①－②	257,189,354 円
④建物等に帰属する純収益	46,806,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,382,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,737,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,887,496,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500,000 円／㎡）