鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１１ -115	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.9m区道、南東10.9m、北東10.9m、三方路		２住居地区計画等特別用途地区 (100,421)
b	ＴＫ１－公３取１１ -116	中央区		建付地	（　）	不整形	北西35m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,400)
c	ＴＫ１－公３取１３ -104	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区道、北西6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公３取３ -104	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
e	ＴＫ１－公３取６ -107	中央区		更地	（　）	不整形	南東8m区道、南西3m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,274,001	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,310,401	100 [ 107.7]	1,216,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 1,389,098	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,761,703	100 [ 148.7]	1,184,736		1,240,000
c	(　 ) 1,135,531	100 [ 90.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,159,563	100 [ 103.0]	1,125,789		1,180,000
d	(　 ) 1,389,486	100 [ 90.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,637,779	100 [ 143.3]	1,142,902		1,200,000
e	(　 ) 923,214	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	958,296	100 [ 84.1]	1,139,472		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
d	売急ぎ	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,240,000 円／㎡]

中央 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,525,742,909	1,628,226,283	13	948,000	3,573.80	360,000	4,225.29
⑧開発法による価格	897,516,626 円　　　　（　 1,230,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
727 ㎡	㎡		㎡		㎡	727.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
460.45 ㎡	4,225.29 ㎡	3,633.60 ㎡	591.69 ㎡	3,573.80 ㎡	ＲＣ・11F ( 50 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 63.3 ％）	（ 581.2 ％）	（ 499.8 ％）	（ 81.4 ％）	（ 84.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	33.2 ｍ 26.8 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

948,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 948,000 円／㎡　　×　　 3,573.80 ㎡　　＝　　　　 3,387,962,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,387,962,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 374,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 374,400 円／㎡　　×　　　 4,225.29 ㎡　　＝　　　　 1,581,948,576 円
	⑤a開発負担金	41,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	中央区市街地開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,387,962,400 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 406,555,488 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,029,504,064 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	9 ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	169,398,120 円	( 5 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 145,394,406 円
	販売総額(2期)	169,398,120 円	( 5 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 134,027,793 円
	販売総額(3期)	3,049,166,160 円	( 90 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,246,320,710 円
収入合計		－	－	－	－	2,525,742,909 円
支出	建築工事費(1期)	316,389,715 円	( 20 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 288,673,976 円
	建築工事費(2期)	316,389,715 円	( 20 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 258,079,091 円
	建築工事費(3期)	949,169,146 円	( 60 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 699,252,910 円
	開発負担金	41,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 37,408,400 円
	販売管理費(1期)	284,588,842 円	( 70 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 249,299,826 円
	販売管理費(2期)	121,966,646 円	( 30 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 95,512,080 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,628,226,283 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,525,742,909 円　　－　　　　　　 1,628,226,283 円　　＝　　　　　 897,516,626 円 1,230,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中央 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -8

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　苗代　昌志

印

TEL.

鑑定評価額

894,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋浜町３丁目３２番２｢日本橋浜町３－２８－２｣				②地積　(㎡)	727 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1.2:1	共同住宅ＳＲＣ13	高層共同住宅が建ち並び事務所等が見られる地域	南東11m区道、南西側道	水道、ガス、下水	浜町 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺ではマンション建築が多
く見られ、住宅地としての熟
成度が高まっている。

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

浜町駅南東方

480m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも、都心への交通に優れた中高層マンション地域としての熟成度を高めている地域である。マンション需
要は底堅く、当面、現状のまま推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,190,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心への交通が優れた中央区内の住商混在地域である。主たる需要者はマンション開発素地として取得す
るマンションデベロッパーが中心である。交通等の利便性に優れたマンション需要は堅調で、マンション開発適地の需
要は底堅いが、新型コロナの影響から地価上昇は止まり、横這いからやや弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は数億
円から十数億円まで様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記市場の特性にて分析した通り、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は適切に補修正を行い求められて
おり精度は高い。開発法による価格は流動的側面を有するが周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しており信
頼性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,300,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[110.2]

[105.0]
100

1,230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、景
気の先行き不透明感が強まり、不動産に対す
る需要は弱含み傾向へ変化しつつある。

都心への交通が優れた住宅地域において、開
発素地需要は底堅いが、地価は弱含み傾向に
ある。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.1
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１１ -115	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.9m区道、南東10.9m、北東10.9m、三方路		２住居地区計画等特別用途地区 (100,421)
b	ＴＫ１－公３取９ -102	中央区		更地	（　）	長方形	北東10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
c	ＴＫ１－公３取１４ -102	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区道、北西4m、角地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公３取１２ -103	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,664)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,274,001	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,310,401	100 [ 102.7]	1,275,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 ) 1,078,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,078,664	100 [ 88.8]	1,214,712		1,280,000
c	(　 ) 1,519,757	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,425,325	100 [ 112.2]	1,270,343		1,330,000
d	(　 ) 1,166,117	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,088,729	100 [ 89.0]	1,223,291		1,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

中央 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの敷地と判定し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,411,178,621	1,545,292,636	13	905,000	3,573.80	350,000	4,225.29
⑧開発法による価格	865,885,985 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
727 ㎡	㎡		㎡		㎡	727.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
460.45 ㎡	4,225.29 ㎡	3,633.60 ㎡	591.69 ㎡	3,573.80 ㎡	ＲＣ・11F ( 50 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 63.3 ％）	（ 581.2 ％）	（ 499.8 ％）	（ 81.4 ％）	（ 84.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	33.2 ｍ 26.8 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

905,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 905,000 円／㎡　　×　　 3,573.80 ㎡　　＝　　　　 3,234,289,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,234,289,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 364,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 364,000 円／㎡　　×　　　 4,225.29 ㎡　　＝　　　　 1,538,005,560 円
	⑤a開発負担金	41,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,234,289,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 355,771,790 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,934,777,350 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	9 ヶ月	販売管理費(1期目)	15 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	25 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	161,714,450 円	( 5 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 138,799,512 円
	販売総額(2期)	161,714,450 円	( 5 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 127,948,473 円
	販売総額(3期)	2,910,860,100 円	( 90 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,144,430,636 円
収入合計		－	－	－	－	2,411,178,621 円
支出	建築工事費(1期)	307,601,112 円	( 20 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 280,655,255 円
	建築工事費(2期)	307,601,112 円	( 20 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 250,910,227 円
	建築工事費(3期)	922,803,336 円	( 60 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 679,829,218 円
	開発負担金	41,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 37,408,400 円
	販売管理費(1期)	249,040,253 円	( 70 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 213,751,249 円
	販売管理費(2期)	106,731,537 円	( 30 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 82,738,287 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,545,292,636 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,411,178,621 円　　－　　　　　　 1,545,292,636 円　　＝　　　　　 865,885,985 円 1,190,000 円／㎡