鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１５ -109	中央区		建付地	（　）	長方形	南西1.8m私道、中間画地		２住居特別用途地区 (90,160)
b	ＴＫ１－公３取２ -116	中央区		借地権	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m区道、中間画地		２住居特別用途地区 (100,210)
c	ＴＫ１－公３取２ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、南西1.5m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,400)
d	ＴＫ１－公３取１４ -104	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等第３種特別工業地 (80,240)
e	ＴＫ１－公３取６ -3	中央区		更地	（　）	長方形	南西6.3m区道、中間画地		２住居特別用途地区 (100,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 804,992	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	943,261	100 [ 69.5]	1,357,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 506,720) 723,886	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	720,990	100 [ 56.3]	1,280,622		1,280,000
c	(　 ) 1,542,123	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,489,207	100 [ 106.1]	1,403,588		1,400,000
d	(　 ) 740,223	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	769,053	100 [ 57.8]	1,330,542		1,330,000
e	(　 ) 1,412,429	100 [ 130.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,075,619	100 [ 78.1]	1,377,233		1,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	隣地購入	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	隣地購入	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,360,000 円／㎡]

中央 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	130,074,415	32,865,573	97,208,842	63,504,000	33,704,842	（　0.9407） 31,706,145	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	856,922,838 円　　　　（　 1,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	445.00	ＲＣ9F1B	3,601.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	742 ㎡	18.5 m x 40.5 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～９階住戸（平均面積は５７㎡程度、ファミリータイプ）、地下に駐車場１７台と想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

高層の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	255.00

1～ 1	住宅	393.26	29.6	116.45	3,300	384,285	2.0	768,570
							1.0	384,285
2～ 9	住宅	369.18	93.9	346.78	3,450	1,196,391	2.0	2,392,782
							1.0	1,196,391
～

～

計		3,601.70	80.3	2,890.69		9,955,413		19,910,826
								9,955,413

⑨年額支払賃料	9,955,413 円　×　12ヶ月　＝　 119,464,956 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,890.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,406,484 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保険金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,871,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,100,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 7,513,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,457,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,910,826 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,955,413 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,423,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	425,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,400 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	130,074,415 円　　　　（　 175,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-28	3,503 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,529 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-29	3,999 ( 3,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,368
c	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-30	3,698 ( 3,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,698

中央 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,360,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,196,573 円	134,971,440　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,549,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,520,000 円	1,120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,120,000 円	1,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,865,573 円　（　　　　　　 44,293 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,120,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 3,601.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	63,504,000 円（　　　　　 85,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	130,074,415 円
②総費用	32,865,573 円
③純収益　①－②	97,208,842 円
④建物等に帰属する純収益	63,504,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,704,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,706,145 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 856,922,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
中央 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -7

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

印

TEL.

鑑定評価額

942,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,020,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区佃２丁目２０８番１｢佃２－１２－１２｣				②地積　(㎡)	742 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1:2	共同住宅ＳＲＣ8	マンション、一般住宅、店舗等が混在する地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	月島 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区は第２種中高層
階住居専用地区及び第３種特
別工業地区

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

月島駅北東方

230m

法令

規制

２住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

現況、低層住宅と中高層マンション等が混在する住宅地域であるが、今後は、都心部への接近性等に着目した中
高層マンションへの建替・土地の集約化が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として中央区内・湾岸部に位置する、中規模の中高層共同住宅のほか、在来小規模店舗や低層住宅が
混在する既成住宅地域全般であり、マンション立地可能な地域と認められる。主たる需要者は、資本力を有する不動産
業者，ディベロッパー，投資法人等が中心である。取引の中心価格帯としては、立地・規模等により幅はあるものの、
概ね数億円程度と把握される。コロナ禍の影響を受け地価は弱含み。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地区は銀座や有楽町地区へのアクセスが良好であり収益力を重視する投資家に選好される。一方で住宅地としてのス
テイタス的要素はそれほど認められない地域であるが、近時は東京オリンピックの招致などにより臨海部の不動産が人
気化しており、収益性のみに着目した市場とは一線を画す傾向も認められる。以上より、代表標準地との均衡に留意の
うえ比準価格をやや重視した調整を行い鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,300,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[101.8]

[100.0]
100

1,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による経済へ
の影響懸念が、国内外の経済全般に大きな影
を落としている。

エリア内に近年超高層マンションが竣工し、
今後も新規供給が控える。これに連動して新
たな店舗立地も見られ、居住環境・利便性が
向上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取２ -116	中央区		借地権	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m区道、中間画地		２住居特別用途地区 (100,210)
b	ＴＫ１－公３取１１ -115	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.9m区道、南東10.9m、北東10.9m、三方路		２住居地区計画等特別用途地区 (100,421)
c	ＴＫ１－公３取９ -102	中央区		更地	（　）	長方形	北東10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
d	ＴＫ１－公３取１４ -113	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m区道、中間画地		２住居地区計画等 (90,220)
e	ＴＫ１－公３取１４ -110	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 506,720) 723,886	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	720,990	100 [ 56.2]	1,282,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 1,274,001	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,310,401	100 [ 98.0]	1,337,144		1,340,000
c	(　 ) 1,078,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,078,664	100 [ 84.2]	1,281,074		1,280,000
d	(　 ) 1,069,917	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,102,015	100 [ 76.9]	1,433,049		1,430,000
e	(　 ) 1,641,074	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,645,997	100 [ 100.8]	1,632,934		1,630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,340,000 円／㎡]

中央 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,949,238	30,885,795	97,063,443	62,893,000	34,170,443	（　0.9374） 32,031,373	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	865,712,784 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	445.00	ＲＣ9F1B	3,601.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	742 ㎡	18.5 m x 40.5 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均５７㎡の１ＬＤＫを中心とした高層共同住宅で、地下に機械式駐車場１７台を想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

高層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	255.00

1～ 1	駐車場	139.41

1～ 1	共同住宅	253.85	45.9	116.45	3,300	384,285	2.0	768,570
							1.0	384,285
2～ 9	共同住宅	369.18	93.9	346.78	3,410	1,182,520	2.0	2,365,040
							1.0	1,182,520
～

計		3,601.70	80.3	2,890.69		9,844,445		19,688,890
								9,844,445

⑨年額支払賃料	9,844,445 円　×　12ヶ月　＝　 118,133,340 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 2,890.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,672,070 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	126,805,410 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,120,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 7,564,271 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	125,361,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,688,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 187,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,844,445 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,396,975 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	510,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,080 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,949,238 円　　　　（　 172,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-35	3,734 ( 3,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,734	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,489 円/㎡　月額支払賃料（　 3,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-36	3,313 ( 3,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,313
c	ＴＫ１－公３賃６　　　　-37	3,184 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,184

中央 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,270,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,621,795 円	132,925,410　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,549,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,885,795 円　（　　　　　　 41,625 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,601.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,893,000 円（　　　　　 84,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,949,238 円
②総費用	30,885,795 円
③純収益　①－②	97,063,443 円
④建物等に帰属する純収益	62,893,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,170,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,031,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 865,712,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）