鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取６ -7	千代田区		建付地	（　）	長方形	北36m都道、南3m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
b	ＴＫ１－公３取４ -108	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公３取９ -104	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西22m区道、南西11m、南東4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公３取８ -8	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,640)
e	ＴＫ１－公３取１ -110	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西22m都道、北東22m、南東3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,638)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,053,394	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	8,858,125	100 [ 63.8]	13,884,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,900,000
b	(　 ) 10,651,103	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,874,776	100 [ 75.3]	14,441,934		14,400,000
c	(　 ) 12,240,723	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	11,546,297	100 [ 79.3]	14,560,274		14,600,000
d	(　 ) 12,423,998	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,051,278	100 [ 79.2]	15,216,260		15,200,000
e	(　 ) 10,630,125	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.7]	9,771,792	100 [ 74.9]	13,046,451		13,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,100,000 円／㎡]

千代田 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,527,854,229	405,360,700	1,122,493,529	322,886,000	799,607,529	（　0.9319） 745,154,256	（ 3.5 - 0.5 ） 3.0％
	⑧収益価格	24,838,475,200 円　　　　（　 12,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	1,894.20	Ｓ9F1B	17,769.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	1,998 ㎡	32.0 m x 63.0 m	前面道路：区道　 43.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、地下１階に駐車場４２台（荷捌用３台、身障者用１台含む）、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 69.5 ％
の理由

高層事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	570.00

1～ 1	駐車場、ロビー等	1,894.20

2～ 9	事務所	1,894.20	81.5	1,544.00	9,290	14,343,760	12.0	172,125,120
							0.0	0
塔屋～		152.00

～

計		17,769.80	69.5	12,352.00		114,750,080		1,377,000,960
								0

⑨年額支払賃料	114,750,080 円　×　12ヶ月　＝　 1,377,000,960 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 12,352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 179,351,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,556,352,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 22,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 64,534,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,514,617,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,377,000,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,219,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,900,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 17,100 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,527,854,229 円　　　　（　 764,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-12	7,849 ( 7,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,383 円/㎡　月額支払賃料（　 9,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-13	8,870 ( 8,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,828
c	ＴＫ１－公３賃６　　　　-14	15,251 ( 15,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	9,385

千代田 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,580,000 円	5,860,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	157,915,200 円	1,579,152,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,335,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 49,810,000 円	5,860,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,860,000 円	5,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,860,000 円	5,860,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,360,700 円　（　　　　　　 202,883 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9319

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,860,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 17,769.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0551	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0512 × 30 ％　＋ 0.0841 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	322,886,000 円（　　　　　 161,605 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,527,854,229 円
②総費用	405,360,700 円
③純収益　①－②	1,122,493,529 円
④建物等に帰属する純収益	322,886,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,607,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,154,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,838,475,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
千代田 5-38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-38

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　京野　賀典

印

TEL.

鑑定評価額

26,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	10,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区内幸町２丁目２２番２｢内幸町２－１－４｣				②地積　(㎡)	1,998 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ11F2B	大規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東43m区道	水道、ガス、下水	霞ヶ関近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 40 ｍ、南 85 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日比谷公園に近接し、国会通
り沿いに大型業務施設が集積
するオフィス街

街

路

４３ｍ区道

交通

施設

霞ヶ関駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大規模オフィスが建ち並ぶ国会通り沿いの業務高度商業地であり、今後も現状を維持するものと予測されるが、
ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から、地価は強含みから弱含み傾向に転じていると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東京駅周辺の都心部に位置し、内幸町、霞が関、有楽町等を中心とする幹線道路沿いの業務高度
商業地域。需要者は、高層事務所ビル等を目的とした国内外の大手企業、不動産業者、不動産投資信託、私募ファンド
等の投資家が中心であるが、ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から買い手市場に移行していると思料される。中心となる価格
帯は、グローバル化を反映して大規模画地化の傾向にあり、土地建物一体で２５０億円を超える市場となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、大規模画地の高層オフィスビルが建ち並ぶ業務高度商業地であり、商業地は基本的には収益性を重視するが、
地価の上昇局面ではキャピタルゲインを、下降局面ではインカムゲインを重視する傾向にある。本件は規模的にもまと
まっていることから証券化等にも適した素地である。従って、比準価格及び収益価格を関連づけ、この種地域及び不動
産に対する需給の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[110.0]

100
[185.6]

[100.0]
100

13,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は強含み傾向で推移してきたが、東京オ
リンピック延期を含むＣＯＶＩＤ－１９の影
響等から、弱含み傾向に転じていると思料さ
れる。

大型オフィスビルが建ち並ぶ国会通り沿いの
証券化にも適した高度商業地であるが、ＣＯ
ＶＩＤ－１９の影響等から、弱含み傾向にあ
ると思料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
b	ＴＫ１－公３取８ -8	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,640)
c	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
d	ＴＫ１－公３取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 167.0]	13,976,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,000,000
b	(　 ) 12,423,998	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,051,278	100 [ 72.0]	16,737,886		16,700,000
c	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 81.3]	13,519,446		13,500,000
d	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,753,297	100 [ 142.1]	14,604,713		14,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,000,000 円／㎡]

千代田 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,558,473,907	413,332,904	1,145,141,003	342,722,000	802,419,003	（　0.9319） 747,774,269	（ 3.5 - 0.5 ） 3.0％
	⑧収益価格	24,925,808,967 円　　　　（　 12,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、駐車場	1,894.20	Ｓ9F1B	17,769.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	1,998 ㎡	32.0 m x 63.0 m	前面道路：区道　 43.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、地下１階は駐車場４２台（荷捌用３台、身障者用１台）、２～９階事務所はフロアーまたは分割貸し想定

⑦有効率　 69.5 ％
の理由

この種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	570.00

1～ 1	駐車場、ロビー等	1,894.20

2～ 9	事務所	1,894.20	81.5	1,544.00	9,500	14,668,000	12.0	176,016,000
							0.0	0
塔屋～	塔屋	152.00

～

計		17,769.80	69.5	12,352.00		117,344,000		1,408,128,000
								0

⑨年額支払賃料	117,344,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,408,128,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 12,352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 179,351,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,587,479,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 22,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 65,323,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,544,955,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,408,128,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,518,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,558,473,907 円　　　　（　 780,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-12	7,849 ( 7,771)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,061	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,600 円/㎡　月額支払賃料（　 9,500 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-11	10,596 ( 10,588)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,140
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-5	9,117 ( 9,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,597

千代田 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,660,000 円	6,220,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	161,027,904 円	1,610,279,040　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,335,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 52,870,000 円	6,220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,220,000 円	6,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,220,000 円	6,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 413,332,904 円　（　　　　　　 206,873 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9319

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,220,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 17,769.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0551	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0512 × 30 ％　＋ 0.0841 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	342,722,000 円（　　　　　 171,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,558,473,907 円
②総費用	413,332,904 円
③純収益　①－②	1,145,141,003 円
④建物等に帰属する純収益	342,722,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	802,419,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	747,774,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,925,808,967 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500,000 円／㎡）