鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取２ -103	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東36m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公３取７ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	台形	北36m都道、東8m、南4m、西4m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公３取８ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南33m都道、東11m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公３取１４ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南35m都道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,800)
e	ＴＫ１－公３取１３ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南27m区道、西6m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,330,339	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	5,892,986	100 [ 104.5]	5,639,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,640,000
b	(　 ) 4,677,755	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	4,367,362	100 [ 92.7]	4,711,286		4,710,000
c	(　 ) 5,168,750	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	5,111,780	100 [ 87.9]	5,815,449		5,820,000
d	(　 ) 3,118,751	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,091,500	100 [ 53.0]	5,833,019		5,830,000
e	(　 ) 3,118,574	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	3,408,353	100 [ 57.4]	5,937,897		5,940,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,640,000 円／㎡]

千代田 5-37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	452,433,108	136,550,595	315,882,513	148,546,000	167,336,513	（　0.9440） 157,965,668	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	4,646,049,059 円　　　　（　 4,940,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	800.40	Ｓ10F1B	8,386.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	940 ㎡	24.0 m x 39.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地階が機械式駐車場、１階を店舗・上階を各フロア貸し事務所の店舗兼事務所ビルと想定

⑦有効率　 71.3 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	330.00

1～ 1	店舗	800.40	18.7	150.00	6,500	975,000	12.0	11,700,000
							0.0	0
2～10	事務所	800.40	80.9	647.40	5,500	3,560,700	10.0	35,607,000
							0.0	0
塔屋～		52.00

～

計		8,386.00	71.3	5,976.60		33,021,300		332,163,000
								0

⑨年額支払賃料	33,021,300 円　×　12ヶ月　＝　 396,255,600 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,976.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 65,121,034 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	461,376,634 円　　×　　 4.8 ％＋　　　 10,560,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 22,674,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	449,262,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,163,000 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,162,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	880,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	452,433,108 円　　　　（　 481,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-26	4,795 ( 4,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	5,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,546 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-27	3,039 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,108
c	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-30	3,966 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,986

千代田 5-37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,710,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	70,790,495 円	471,936,634　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,065,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,845,000 円	2,570,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,570,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,570,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 136,550,595 円　（　　　　　　 145,267 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9440

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,570,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 8,386.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	148,546,000 円（　　　　　 158,028 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	452,433,108 円
②総費用	136,550,595 円
③純収益　①－②	315,882,513 円
④建物等に帰属する純収益	148,546,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,336,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,965,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,049 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,646,049,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,940,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
千代田 5-37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-37

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

印

TEL.

鑑定評価額

5,140,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	4,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区外神田１丁目５６番２｢外神田１－１６－８｣				②地積　(㎡)	940 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F2B	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北22m区道	水道、ガス、下水	秋葉原 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

秋葉原電気街に近接し、高層
の店舗兼事務所ビル等が建ち
並ぶ商業地域。

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

秋葉原駅南西方

120m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

再開発の進む秋葉原駅周辺の商業地域である。ターミナル駅としての利便性の向上に伴い、更なる機能更新と高
度利用が進むものと予測される。インバウンド客の減少に伴い、店舗需要は低下傾向にあると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、秋葉原、神田など千代田区北東部及びその周辺の商業地域一円であり、秋葉原駅勢圏の商業地域とは
代替性が高い。需要者の中心は、実需の法人、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等である。知名度・利便性
に優る秋葉原エリアにあり、更なる機能更新と高度利用が進むものと予測され、賃貸需要及び土地需要は底堅いが、コ
ロナ禍の影響によりやや弱含みと推測される。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円から数十億円程度になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　価格時点において、コロナ禍による市場の不確実性を考慮し、次の通り鑑定評価を行った。需要者の中心は、実需の
法人のほか、収益獲得目的の法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等は商業利便性等を、また収益獲得目
的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互
に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,870,000 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[106.9]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

5,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウィルスの影響により厳
しい状況にある。国内外の感染症の動向や金
融資本市場の変動等の影響を注視する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。インバウンド
客の激減により、店舗、事務所需要ともやや
低調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１０ -102	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22m区道、北東11m、北西3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公３取６ -7	千代田区		建付地	（　）	長方形	北36m都道、南3m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
c	ＴＫ１－公３取８ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
d	ＴＫ１－公３取１３ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南27m区道、西6m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,859,601	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	5,680,990	100 [ 96.6]	5,880,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,880,000
b	(　 ) 9,053,394	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	8,858,125	100 [ 150.4]	5,889,711		5,890,000
c	(　 ) 6,666,478	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	6,813,842	100 [ 114.5]	5,950,954		5,950,000
d	(　 ) 3,118,574	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	3,408,353	100 [ 57.4]	5,937,897		5,940,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,920,000 円／㎡]

千代田 5-37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	471,596,741	147,486,083	324,110,658	149,702,000	174,408,658	（　0.9440） 164,641,773	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	4,842,405,088 円　　　　（　 5,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	800.40	Ｓ10F1B	8,386.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	940 ㎡	24.0 m x 39.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆが機械式駐車場、１Ｆ店舗、２Ｆ以上の上階はフロアー貸し事務所仕様を想定。

⑦有効率　 71.3 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	330.00

1～ 1	店舗	800.40	18.7	150.00	6,500	975,000	12.0	11,700,000
							0.0	0
2～10	事務所	800.40	80.9	647.40	5,800	3,754,920	10.0	37,549,200
							0.0	0
塔屋～		52.00

～

計		8,386.00	71.3	5,976.60		34,769,280		349,642,800
								0

⑨年額支払賃料	34,769,280 円　×　12ヶ月　＝　 417,231,360 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,976.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 65,121,034 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	482,352,394 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,560,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 24,645,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	468,266,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	349,642,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,321,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	880,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	471,596,741 円　　　　（　 501,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃５　　　　-7	4,569 ( 4,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,848 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃５　　　　-8	5,419 ( 5,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,734
c	ＴＫ１－公３賃５　　　　-9	6,673 ( 6,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,355

千代田 5-37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,360,000 円	2,590,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,865,983 円	492,912,394　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,065,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,015,000 円	2,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,590,000 円	2,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,590,000 円	2,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 147,486,083 円　（　　　　　　 156,900 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9440

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,590,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 8,386.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	149,702,000 円（　　　　　 159,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	471,596,741 円
②総費用	147,486,083 円
③純収益　①－②	324,110,658 円
④建物等に帰属する純収益	149,702,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	174,408,658 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	164,641,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,842,405,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,150,000 円／㎡）