別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
千代田 5-29 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-29 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 米山 王伯 印  TEL.
鑑定評価額 2,390,000,000 円  1㎡当たりの価格 6,300,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
5,240,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
千代田区麹町4丁目4番2
②地積
 (㎡)
380  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,800)
防火

(その他)
地区計画等
第2種文教地区

(100,800)

1:2
事務所

SRC9F1B
中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域
南33m国道、背面道 水道、ガス、下水 麹町

200m
(2)



①範囲 東    20 m、西   100 m、南    70 m、北    30 m ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
店舗、事務所等の利用が多い
が、共同住宅の建築も増加し
ている商業地域


33m国道 交通

施設
麹町駅西方

200m
法令

規制
商業
(100,800)
防火 
第2種文教地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
築年数の経過した建物が多く、住宅転用も徐々にみられるため、用途が混在した状態が続くものと予測する。コ
ロナ禍により先行きの不透明感が高まっており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +2.0
背面道セットバック         -2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         6,590,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         5,840,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区の麹町、永田町等、港区の赤坂等の幹線道路沿いが中心となるが、規範性の高い事例が得られ
なかったため、同一需給圏をより広域的な商業地域と判定して事例収集を行った。典型的な需要者としては、国内外の
投資家が想定される他、マンションデベロッパーによる需要も認められる。近年不動産投資に対する需要は旺盛であっ
たが、コロナ禍により需要は減退している。需要の中心となる価格帯は概ね10億円~50億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
もともと収益目的の取引が多い地域であったが、近年は、マンション建替え需要も増加した結果、地域のブランド性や
資産性、投資採算性等に着目する、多種多様な利用方法に基づく需要の競合が激化し、収益性のみでは説明が困難な高
値取引が散見されるようになった。このような地域の価格動向を踏まえ、実証的な比準価格に相対的信頼性を認める。
以上より、比準価格を重視して収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        6,550,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 千代田 5-18                 ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
        6,350,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍により景気は低迷しているが、その
影響は世界的には小さい。投資先として我が
国の株式が選好される等の影響もあり、株価
は上昇している。

高層の店舗兼事務所の他、近年は共同住宅の
建築も散見される商業地域であるが、コロナ
禍により需要は減退し、地価は緩やかに下落
している。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.8 % -0.8 %
3 試算価格算定内訳 千代田 5-29 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
3取16
-2
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東16m区道、
北5.4m、角地




商業
地区計画等
(100,600)
b TK1-公
3取15
-2
千代田区

建付


  
(           ) 
長方形 北西27m都道、
中間画地




商業
第二種文教地区
(100,700)
c TK1-公
3取8
-106
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南33m都道、
東11m、西4m、
三方路



商業
駐車場整備地区
(100,700)
d TK1-公
3取4
-1
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
台形 北西16m区道、
東44m、角地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e TK1-公
3取16
-110
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北東33m区道、
南東9m、
南西8m、
三方路


商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
5,674,205  
100
[ 100.0]
[  95.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

5,182,441 
100
[  67.0]

7,734,987 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

7,730,000 
b (            
5,946,196  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

5,827,272 
100
[  90.8]

6,417,700 

6,420,000 
c (            
5,168,750  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.8]

5,111,780 
100
[  75.7]

6,752,682 

6,750,000 
d (            
7,671,075  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

7,261,951 
100
[ 110.4]

6,577,854 

6,580,000 
e (            
11,936,799  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.1]

10,991,310 
100
[ 166.7]

6,593,467 

6,590,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -1.0 環境     -25.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     -25.0
画地      -0.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +65.0
画地      +1.9 行政      +9.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   6,590,000 円/㎡]  



千代田 5-29 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

190,026,389 

48,822,072 

141,204,317 

62,239,000 

78,965,317 
( 0.9276
73,248,228 
  3.6 -  0.3 )
3.3%  
⑧収益価格    2,219,643,273 円    (   5,840,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
千代田 5-29 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 307.97 S11F1B 3,315.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第2種文教地区
100 %   800 %   800 %   380 ㎡     13.0 m x   26.6 m  前面道路:国道        33.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階をフロア貸し店舗、2階以上をフロア貸しの事務所、B1階は機械式駐車場を想定。 ⑦有効率   70.2 %
の理由
地下駐車場付高層事務所ビルとして標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 1 1
駐車場
120.00 

100.0 

120.00 

 

 
0.0  0 
0.0  0 

 1 1
店舗
264.43 

21.8 

57.68 

8,020 

462,594 
12.0  5,551,128 
0.0  0 

 211
事務所
291.33 

73.8 

214.88 

6,350 

1,364,488 
10.0  13,644,880 
0.0  0 
塔屋
    

18.00 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


3,315.73 

70.2 

2,326.48 


14,107,474 
141,999,928 
0 
⑨年額支払賃料     14,107,474 円 × 12ヶ月 =      169,289,688 円 
⑩a共益費(管理費)             861 円/㎡ ×    2,326.48 ㎡ × 12ヶ月 =       24,037,191 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  45,000 円/台 ×    8 台 × 12ヶ月 +            =        4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
      193,326,879 円  ×     4.2 %                          
+          4,320,000 円  ×    20.0 % =       8,983,729 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 188,663,150 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)       141,999,928 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =        1,360,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)    360,000 円 ×    80.0 %  ×    1.00 % =           2,880 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                  190,026,389 円    (        500,069 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公3賃
16

    -13
5,062  
  4,841
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[107.0]
100
[ 75.0]

6,640 
対象基準階の
 月額実質賃料
      6,403 円/㎡

 月額支払賃料
(     6,350 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b TK1-公3賃
16

    -14
4,067  
  3,923
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 83.0]
100
[ 99.0]
100
[ 75.0]

6,599 
c TK1-公3賃
16

    -15
3,701  
  3,630
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 99.0]
100
[ 75.0]

5,864 
千代田 5-29 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 4,360,000 円        1,090,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 17,590,572 円           197,646,879 ×       8.9 %
③公租公課  土地            15,426,500 円     査定額
 建物             9,265,000 円        1,090,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円        1,090,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円        1,090,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                 48,822,072 円 (             128,479 円/㎡)  (経費率    25.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円                          設計監理料率
  315,000 円/㎡ ×    3,315.73 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0571        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0385 ×  40 % + 0.0531 ×  30 % + 0.0858 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
62,239,000 円  
(            163,787 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 190,026,389 円      
②総費用 48,822,072 円      
③純収益 ①-② 141,204,317 円      
④建物等に帰属する純収益 62,239,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 78,965,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
73,248,228 円      

  (                        192,758 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.3 %

                           2,219,643,273 円


(                     5,840,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
千代田 5-29 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-29 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 後藤 計 印  TEL.
鑑定評価額 2,390,000,000 円  1㎡当たりの価格 6,300,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
5,240,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
千代田区麹町4丁目4番2
②地積
 (㎡)
380  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,800)
防火

(その他)
第二種文教地区
地区計画等

(100,800)

1:2
事務所

SRC9F1B
中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域
南33m国道、背面道 水道、ガス、下水 麹町

200m
(2)



①範囲 東    20 m、西   100 m、南    70 m、北    30 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
高層の店舗兼事務所ビルが中
心で、マンションの建築も見
られる地域。


33m国道 交通

施設
麹町駅西方

200m
法令

規制
商業
(100,800)
防火 
第二種文教地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
高層の店舗兼事務所地を中心する、マンション開発も見られる商住混在の商業地域である。さらに高度利用が進
むと予測されるが、現下の地価動向はコロナ禍による不透明感から小幅な下落に転じている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +2.0
背面道セットバック         -2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         6,580,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         5,890,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北西部の幹線・準幹線道路沿い及びその周辺で、中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中に、
マンション開発も混在する商業地域である。需要者は機関投資家、事業法人等が中心である。都心に立地することから
需要は底堅いが、新型コロナウイルス感染症によるテレワークの普及などに対する警戒感などから、地価は小幅な下落
に転じている。需要の中心となる価格帯は、単価で6百万円/㎡台、総額で数十億円程度と推量される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益価格よりも比準価格が高位に試算された。近隣地域では機関投資家等による収益目的の需要が中心であり、麹町・
番町という好感度のブランド力に加え、永田町、霞ヶ関に近いという良好な立地条件から、事業法人等による自用目的
の需要も認められる。この様な特性から、近隣地域の取引市場及び賃貸市場の需給動向を勘案し、比準価格と収益価格
を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        6,550,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 千代田 5-18                 ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
        6,350,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の拡大から、一部
の優良な投資用不動産を除き不動産市場の動
きは鈍くなっている。


今後の動向に不透明感があるが、都心に位置
し利便性が高いことから、現下の事務所需要
は底堅く、地価の下落は小幅に止まっている


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.8 % -0.8 %
3 試算価格算定内訳 千代田 5-29 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
3取6
-7
千代田区

建付


  
(           ) 
長方形 北36m都道、
南3m、二方路




商業
地区計画等
(100,700)
b TK1-公
3取9
-107
千代田区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東16m区道、
北11m、角地




商業
特別用途地区
地区計画等
(100,600)
c TK1-公
3取1
-106
千代田区

建付


  
(           ) 
長方形 南西27m都道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
d TK1-公
3取11
-107
千代田区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東15m区道、
北西7.5m、
角地



商業
特別用途地区
地区計画等
(100,600)
e TK1-公
3取15
-4
千代田区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北西27m都道、
中間画地




商業
第二種文教地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,053,394  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

8,858,125 
100
[ 119.5]

7,412,657 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

7,410,000 
b (            
3,557,678  
100
[ 100.0]
[  95.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

3,312,440 
100
[  57.5]

5,760,765 

5,760,000 
c (            
3,498,542  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

3,537,026 
100
[  53.9]

6,562,200 

6,560,000 
d (            
7,751,169  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

7,706,017 
100
[  90.2]

8,543,256 

8,540,000 
e (            
5,711,022  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

5,608,224 
100
[  85.0]

6,597,911 

6,600,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +22.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +3.0 環境     -37.5
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     -45.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     -14.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   6,580,000 円/㎡]  



千代田 5-29 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

195,463,192 

60,292,799 

135,170,393 

58,092,000 

77,078,393 
( 0.9290
71,605,827 
  3.5 -  0.3 )
3.2%  
⑧収益価格    2,237,682,094 円    (   5,890,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
千代田 5-29 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 307.97 S11F1B 3,315.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第二種文教地区
地区計画等
100 %   800 %   800 %   380 ㎡     13.0 m x   26.6 m  前面道路:国道        33.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗、2階以上はフロア貸し事務所、地下1階は機械式駐車場9台(荷捌用1台含む)を想定。 ⑦有効率   66.6 %
の理由
高層の店舗兼事務所ビルとして標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 1 1
駐車場
120.00 

 

 

 

 
   
   

 1 1
店舗等
264.43 

21.8 

57.65 

7,600 

438,140 
12.0  5,257,680 
0.0  0 

 211
事務所
291.33 

73.8 

215.00 

6,300 

1,354,500 
10.0  13,545,000 
0.0  0 
塔屋
    

18.00 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


3,315.73 

66.6 

2,207.65 


13,983,140 
140,707,680 
0 
⑨年額支払賃料     13,983,140 円 × 12ヶ月 =      167,797,680 円 
⑩a共益費(管理費)           1,210 円/㎡ ×    2,207.65 ㎡ × 12ヶ月 =       32,055,078 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  40,000 円/台 ×    8 台 × 12ヶ月 +            =        3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
      199,852,758 円  ×     4.7 %                          
+          3,840,000 円  ×     4.7 % =       9,573,560 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 194,119,198 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)       140,707,680 円 ×    95.3 %  ×    1.00 % =        1,340,944 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)    320,000 円 ×    95.3 %  ×    1.00 % =           3,050 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                  195,463,192 円    (        514,377 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公3賃

    -16
5,770  
  5,586
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

6,074 
対象基準階の
 月額実質賃料
      6,353 円/㎡

 月額支払賃料
(     6,300 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b TK1-公3賃

    -19
4,625  
  4,537
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 77.0]
100
[100.0]

6,006 
c TK1-公3賃

    -18
6,403  
  6,350
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

6,534 
千代田 5-29 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 3,090,000 円        1,030,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 30,961,299 円           203,692,758 ×      15.2 %
③公租公課  土地            15,426,500 円     査定額
 建物             8,755,000 円        1,030,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円        1,030,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円        1,030,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                 60,292,799 円 (             158,665 円/㎡)  (経費率    30.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9290    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×    3,315.73 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0564        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0377 ×  40 % + 0.0524 ×  30 % + 0.0852 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
58,092,000 円  
(            152,874 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 195,463,192 円      
②総費用 60,292,799 円      
③純収益 ①-② 135,170,393 円      
④建物等に帰属する純収益 58,092,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 77,078,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
71,605,827 円      

  (                        188,436 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.2 %

                           2,237,682,094 円


(                     5,890,000 円/㎡)