鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
b	ＴＫ１－公３取１５ -108	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
c	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
d	ＴＫ１－公３取１１ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)
e	ＴＫ１－公３取１ -110	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西22m都道、北東22m、南東3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,638)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 142.9]	18,930,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,900,000
b	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	26,959,466	100 [ 118.6]	22,731,422		22,700,000
c	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 121.5]	18,540,383		18,500,000
d	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,535,551	100 [ 113.2]	20,791,123		20,800,000
e	(　 ) 10,630,125	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.7]	9,771,792	100 [ 51.6]	18,937,581		18,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,100,000 円／㎡]

千代田 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,275,991,337	1,268,746,191	4,007,245,146	1,001,000,000	3,006,245,146	（　0.9318） 2,801,219,227	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	93,373,974,233 円　　　　（　 18,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,045.00	Ｓ17F2B	50,601.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火建築協定駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	5,065 ㎡	54.0 m x 96.0 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれも基本的にフロア貸）、地下は駐車場（８４台）と想定

⑦有効率　 70.2 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,597.00	39.4	1,024.00	13,500	13,824,000	12.0	165,888,000
							0.0	0
2～17	事務所	2,646.00	81.5	2,156.00	11,100	23,931,600	12.0	287,179,200
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	4,376.00

地下 2～ 2	機械室	962.78

塔屋～		330.00

計		50,601.78	70.2	35,520.00		396,729,600		4,760,755,200
								0

⑨年額支払賃料	396,729,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,760,755,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 35,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 644,901,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 84 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 45,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,405,656,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 45,360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 220,762,253 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,230,254,067 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,760,755,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,703,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,780,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 34,020 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,275,991,337 円　　　　（　 1,041,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-11	10,596 ( 10,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	10,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,211 円/㎡　月額支払賃料（　 11,100 円/㎡）　基準階 10 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-12	7,849 ( 7,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	10,901
c	ＴＫ１－公３賃６　　　　-13	8,870 ( 8,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	12,319

千代田 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,600,000 円	18,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	397,924,191 円	5,451,016,320　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,122,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,700,000 円	18,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,200,000 円	18,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200,000 円	18,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,268,746,191 円　（　　　　　　 250,493 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9318

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 50,601.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,001,000,000 円（　　　　　 197,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,275,991,337 円
②総費用	1,268,746,191 円
③純収益　①－②	4,007,245,146 円
④建物等に帰属する純収益	1,001,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,006,245,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,801,219,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 553,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,373,974,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
千代田 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-23

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

印

TEL.

鑑定評価額

97,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

19,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	15,520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区内幸町１丁目１番９｢内幸町１－１－７｣				②地積　(㎡)	5,065 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）建築協定駐車場整備地区 (100,900)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ26F4B	高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	北西44m都道	水道、ガス、下水	日比谷 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 5,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日比谷通り沿いに高層の大規
模事務所ビル、ホテル等が建
ち並ぶ商業地域

街

路

４４ｍ都道

交通

施設

日比谷駅南西方

140m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
建築協定
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大型の高層事務所ビルが建ち並ぶ、成熟した業務商業地域である。今後も現状を維持し、安定的に推移するもの
と予測される。コロナ禍により地価は弱含んでいるが、再開発計画への期待値は高い。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は有楽町駅、東京駅周辺の高度商業地域と判定した。丸ノ内地区や銀座地区の影響を受ける地域で、地価水
準・賃料水準は共に高め。主たる需要者は大手不動産会社、投資法人、資金力のある一般事業法人等が想定される。大
規模ビルが集積しており、ビジネス街としての知名度も高いため、一定の需要は存在するが、コロナ禍の影響を受け地
価は弱含み。画地規模が大きいため、取引総額は１，０００億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は投資家等であり、収益性を重視して取引を行うものと考えられる。比準価格は同一需給圏内の代替競争
関係が成立する地域から収益物件の取引事例を含め収集、採用して試算している。収益価格は周辺の賃料水準、取引利
回り等を勘案して試算している。それぞれの価格は市場性、収益性を反映しており、共に規範性は高いものと判断され
ることから、両者を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[110.0]

100
[129.1]

[100.0]
100

19,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 19,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による経済停滞の
影響を受け、不動産市場は先行き不透明感が
強くなり、需要の減退が生じている。

ビジネス街として一定の知名度を有している
地域であり、再開発計画への期待も高いが、
現下の経済停滞により地価は弱含みで推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
b	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公３取１１ -110	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)
d	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 118.9]	19,630,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,600,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 112.6]	20,005,830		20,000,000
c	(　 ) 14,513,225	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	11,902,380	100 [ 62.4]	19,074,327		19,100,000
d	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 129.6]	20,873,014		20,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,000,000 円／㎡]

千代田 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,209,982,517	1,259,064,044	3,950,918,473	973,500,000	2,977,418,473	（　0.9318） 2,774,358,533	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	92,478,617,767 円　　　　（　 18,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,045.00	Ｓ17F2B	50,601.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火建築協定駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	5,065 ㎡	54.0 m x 96.0 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれも基本的にフロア貸）、地下は駐車場（８４台）と想定

⑦有効率　 70.2 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,597.00	39.4	1,024.00	13,600	13,926,400	12.0	167,116,800
							0.0	0
2～17	事務所	2,646.00	81.5	2,156.00	11,000	23,716,000	12.0	284,592,000
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	4,376.00

地下 2～ 2	機械室	962.78

塔屋～		330.00

計		50,601.78	70.2	35,520.00		393,382,400		4,720,588,800
								0

⑨年額支払賃料	393,382,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,720,588,800 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 35,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 644,901,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 84 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 45,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,365,489,920 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 45,360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 245,983,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,164,866,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,720,588,800 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,081,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,780,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 34,020 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,209,982,517 円　　　　（　 1,028,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１０　　　　-34	7,842 ( 7,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	11,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,110 円/㎡　月額支払賃料（　 11,000 円/㎡）　基準階 10 F B
b	ＴＫ１－公３賃１０　　　　-35	7,528 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	10,512
c	ＴＫ１－公３賃１０　　　　-16	11,572 ( 10,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	12,483

千代田 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,100,000 円	17,700,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	394,992,044 円	5,410,849,920　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,122,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,450,000 円	17,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,700,000 円	17,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700,000 円	17,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,064,044 円　（　　　　　　 248,581 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9318

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 50,601.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	973,500,000 円（　　　　　 192,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,209,982,517 円
②総費用	1,259,064,044 円
③純収益　①－②	3,950,918,473 円
④建物等に帰属する純収益	973,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,977,418,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,774,358,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,478,617,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300,000 円／㎡）