鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１１ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)
b	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
d	ＴＫ１－公３取１５ -108	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,535,551	100 [ 97.9]	24,040,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	26,400,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 91.8]	24,538,742		27,000,000
c	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 91.3]	29,629,163		32,600,000
d	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	26,959,466	100 [ 91.1]	29,593,267		32,600,000
e	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 96.0]	24,313,718		26,700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,200,000 円／㎡]

千代田 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,164,851,606	4,111,030,485	11,053,821,121	3,247,140,000	7,806,681,121	（　0.8865） 6,920,622,814	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	238,642,166,000 円　　　　（　 24,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼駐車場	8,600.00	Ｓ20F4B	145,196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	1,300 ％	1,300 ％	9,827 ㎡	93.0 m x 105.0 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階店舗、３階以上は事務所でフロア貸し又は戸割り。駐車場は地階に賃貸対象で２４７台設置した。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

超高層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～20	事務所	5,642.00	79.4	4,477.00	12,900	57,753,300	12.0	693,039,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	5,839.00	67.5	3,944.00	7,400	29,185,600	12.0	350,227,200
							0.0	0
1～ 1	店舗	8,208.00	29.4	2,412.00	13,800	33,285,600	12.0	399,427,200
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	8,208.00	56.8	4,666.00	8,400	39,194,400	12.0	470,332,800
							0.0	0
地下 4～ 2	駐車場等	21,385.00

計		145,196.00	63.1	91,608.00		1,141,225,000		13,694,700,000
								0

⑨年額支払賃料	1,141,225,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,694,700,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 91,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,663,234,848 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準及び建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 247 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 148,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,357,934,848 円　　×　　 2.8 ％＋　　　 148,200,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 474,482,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,031,652,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,694,700,000 円　×　　 97.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,112,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,350,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 86,450 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,164,851,606 円　　　　（　 1,543,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-23	12,800 ( 12,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,029 円/㎡　月額支払賃料（　 12,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-24	12,541 ( 12,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	13,193
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	13,300

千代田 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,400,000 円	59,800,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,550,613,485 円	15,506,134,848　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,753,117,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 508,300,000 円	59,800,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,800,000 円	59,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,800,000 円	59,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,111,030,485 円　（　　　　　　 418,340 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8865

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,800,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 145,196.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,247,140,000 円（　　　　　 330,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,164,851,606 円
②総費用	4,111,030,485 円
③純収益　①－②	11,053,821,121 円
④建物等に帰属する純収益	3,247,140,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,806,681,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,920,622,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 704,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　238,642,166,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
千代田 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-19

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　高井　猛史

印

TEL.

鑑定評価額

267,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	20,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区丸の内３丁目２番外｢丸の内３－３－１｣				②地積　(㎡)	9,827 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
	1:1.2	事務所、店舗兼駐車場等ＳＲＣ9F4B	大規模な高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北36m都道、四方路	水道、ガス、下水	東京 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

超高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

周辺での建替え等が進み、大
企業のオフィス等が集積する
高度商業地域

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

東京駅南西方

480m

法令

規制

商業
(100,1300)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

建替えが進み機能更新が図られ、今後とも我が国屈指の業務高度商業地域として発展していくと予測する。コロ
ナ禍の影響等は、大規模オフィスにおいては現状は軽微であり、地価は微減傾向にある。

(3)最有効使用の判定

超高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大手町や丸の内等のオフィス街地域一円である。近年は対象地周辺で再開発が進み、街の更新が図られ
てきている。我が国を代表するオフィスエリアで需要者は大手不動産会社のほか、本社機能として位置づける国内の有
力企業や機関投資家のほか不動産投資法人等が中心である。供給は極めて限定的で、ブランド力も格別であることから
旺盛な需要がある。取引の価格帯は数百億円から数千億円程度まで様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益的側面を考慮し、取引を行うと考えられる。比準価格は類似性を有
する事例を採用し、適切に要因比較等を行い求められている。収益価格は賃料、利回り等の各種諸元について地域性や
個別性を適切に反映して求めた。格別なブランド力を有する地域特性を十分考慮して、比準価格と収益価格を相互に関
連づけ、さらに類似の標準地との均衡を考慮し、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 27,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 5-1 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 27,300,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響は認められるが、堅調な
不動産需要及び良好な資金調達環境等から都
心部のオフィス系商業地価は比較的安定的な
傾向にある。

周辺部においては、大規模なグレードの高い
ビルへの建替え等により機能更新が進んでい
る。

個別的要因による特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１ -113	千代田区		更地	（　）	長方形	北西36m国道、北東37m、南東21m、南西14.5m、四方路		商業都市再生特別地区地区計画等 (100,1500)
b	ＴＫ１－公３取１１ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)
c	ＴＫ１－公３取７ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
d	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
e	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,424,846	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 112.3]	20,607,695	100 [ 80.0]	25,759,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	28,300,000
b	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,535,551	100 [ 97.9]	24,040,399		26,400,000
c	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,371,479	100 [ 81.6]	28,641,518		31,500,000
d	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 91.8]	24,538,742		27,000,000
e	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 107.3]	25,211,021		27,700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700,000 円／㎡]

千代田 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,973,950,830	3,956,062,600	11,017,888,230	2,969,610,000	8,048,278,230	（　0.8742） 7,035,804,829	（ 3.2 - 0.4 ） 2.8％
	⑧収益価格	251,278,743,893 円　　　　（　 25,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、店舗兼駐車場	8,600.00	Ｓ20F4B	145,196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	1,300 ％	1,300 ％	9,827 ㎡	93.0 m x 105.0 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～地上２Ｆは店舗、上層階は事務所、Ｂ４Ｆは機械室、Ｂ３～Ｂ２Ｆは駐車場等２５７台（内賃貸２４７台）を想定した。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

超高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 4～ 2	駐車場等	21,385.00

地下 1～ 1	店舗	8,208.00	56.8	4,666.00	9,300	43,393,800	12.0	520,725,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	8,208.00	29.4	2,412.00	14,800	35,697,600	12.0	428,371,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	5,839.00	67.5	3,944.00	9,300	36,679,200	12.0	440,150,400
							0.0	0
3～20	事務所	5,642.00	79.4	4,477.00	12,528	56,087,856	12.0	673,054,272
							0.0	0

計		145,196.00	63.1	91,608.00		1,125,352,008		13,504,224,096
								0

⑨年額支払賃料	1,125,352,008 円　×　12ヶ月　＝　 13,504,224,096 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 91,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,663,234,848 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	55,000 円／台　×　 247 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 163,020,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,167,458,944 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 163,020,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 487,627,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,842,851,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,504,224,096 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,990,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,585,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 108,680 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,973,950,830 円　　　　（　 1,523,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-23	12,800 ( 12,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	12,083	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,653 円/㎡　月額支払賃料（　 12,528 円/㎡）　基準階 11 F B
b	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-24	12,541 ( 12,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	12,073
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	13,803

千代田 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,900,000 円	55,300,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,456,395,500 円	15,330,478,944　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,753,117,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,050,000 円	55,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,300,000 円	55,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,300,000 円	55,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,956,062,600 円　（　　　　　　 402,571 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

4.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,300,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 145,196.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,969,610,000 円（　　　　　 302,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,973,950,830 円
②総費用	3,956,062,600 円
③純収益　①－②	11,017,888,230 円
④建物等に帰属する純収益	2,969,610,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,048,278,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,035,804,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 715,967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　251,278,743,893 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,600,000 円／㎡）