鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取８ -4	千代田区		更地	（　）	長方形	南西5.9m区道、南東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,354)
b	ＴＫ１－公３取２ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	ＴＫ１－公３取１３ -109	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南西3m、二方路		商業第２種文教地区 (100,360)
d	ＴＫ１－公３取１ -107	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,427,242	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.8]	1,474,919	100 [ 90.0]	1,638,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,670,000
b	(　 ) 1,559,837	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,480,285	100 [ 95.8]	1,545,183		1,580,000
c	(　 ) 1,525,941	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,456,061	100 [ 87.6]	1,662,170		1,700,000
d	(　 ) 1,651,412	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,767,011	100 [ 114.4]	1,544,590		1,580,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.46	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,630,000 円／㎡]

千代田 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,137,441	14,576,816	31,560,625	19,417,600	12,143,025	（　0.9233） 11,211,655	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	311,434,861 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.02	Ｓ6F1B	1,052.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	579 ％	226 ㎡	13.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 41.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上１階は店舗、２階～６階はフロア貸しの事務所を想定

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

中層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	152.33	78.9	120.19	3,400	408,646	10.0	4,086,460
							0.0	0
1～ 1	店舗等	152.33	55.1	83.93	5,700	478,401	12.0	5,740,812
							0.0	0
2～ 6	事務所	149.53	78.8	117.83	4,100	483,103	8.0	3,864,824
							0.0	0
～

～

計		1,052.31	75.4	793.27		3,302,562		29,151,392
								0

⑨年額支払賃料	3,302,562 円　×　12ヶ月　＝　 39,630,744 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 793.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,643,470 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,274,214 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,413,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,860,503 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,151,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 276,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,137,441 円　　　　（　 204,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃４　　　　-13	3,948 ( 3,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,948	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,127 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-14	4,324 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,552
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-15	5,761 ( 5,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,761

千代田 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	328,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,206,616 円	48,274,214　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,942,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,788,000 円	328,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	328,000 円	328,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	328,000 円	328,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,576,816 円　（　　　　　　 64,499 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9233

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	328,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,052.31 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,417,600 円（　　　　　 85,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,137,441 円
②総費用	14,576,816 円
③純収益　①－②	31,560,625 円
④建物等に帰属する純収益	19,417,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,143,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,211,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,434,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
千代田 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-16

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　苗代　昌志

印

TEL.

鑑定評価額

348,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田神保町１丁目２９番３外				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,579)
	1:1.5	事務所、店舗兼住宅ＲＣ5F1B	中層の店舗兼事務所ビルが多く見られる商業地域	南8m区道、背面道	水道、ガス、下水	神保町 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

靖国通りの背後地で中高層の
店舗付事務所ビルが建ち並ぶ
商業地域

街

路

８ｍ区道

交通

施設

神保町駅南東方

170m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後の商業地域で、今後とも店舗兼事務所地域として推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,410,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神田地区及びその周辺の幹線道路背後に存する店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。典型的
な需要者は、賃貸目的の投資家・投資法人及び自己使用目的の法人等が考えられる。幹線道路背後地であるが、利便性
は高く、一定の需要が認められる。新型コロナウイルス感染症の影響もあり、地価は反転の兆しが見え始めている。取
引される価格帯は、土地建物一体の取引で数億円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関
連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,420,000 円／㎡

[ 95.5]
100

100
[100.0]

100
[155.0]

[102.0]
100

1,520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、景
気の先行き不透明感が強まり、不動産に対す
る需要は弱含み傾向へ変化しつつある。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であるが、新型コロナウイルス感染症の影
響により、地価は弱含み傾向へ変化しつつあ
る。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１３ -109	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南西3m、二方路		商業第２種文教地区 (100,360)
b	ＴＫ１－公３取１２ -102	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公３取１０ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
d	ＴＫ１－公３取８ -7	千代田区		更地	（　）	ほぼ整形	南東3m区道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,525,941	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,456,061	100 [ 92.1]	1,580,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,610,000
b	(　 ) 1,623,052	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,699,236	100 [ 103.1]	1,648,144		1,680,000
c	(　 ) 1,563,100	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,660,584	100 [ 99.3]	1,672,290		1,710,000
d	(　 ) 1,373,283	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,343,071	100 [ 85.1]	1,578,227		1,610,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,650,000 円／㎡]

千代田 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,519,445	13,669,141	30,850,304	18,329,400	12,520,904	（　0.9407） 11,778,414	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	318,335,514 円　　　　（　 1,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.02	Ｓ6F1B	1,052.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	579 ％	226 ㎡	13.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 41.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階は店舗、２階～６階はフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

中層の店舗・事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	152.33	78.9	120.24	4,500	541,080	10.0	5,410,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	152.33	55.1	83.88	6,000	503,280	12.0	6,039,360
							0.0	0
2～ 6	事務所	149.53	78.8	117.79	4,000	471,160	8.0	3,769,280
							0.0	0
～

～

計		1,052.31	75.4	793.07		3,400,160		30,296,560
								0

⑨年額支払賃料	3,400,160 円　×　12ヶ月　＝　 40,801,920 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 793.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,757,688 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,559,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,327,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,231,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,296,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 287,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,519,445 円　　　　（　 196,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃９　　　　-9	3,963 ( 3,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,027 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃９　　　　-10	3,715 ( 3,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,911
c	ＴＫ１－公３賃９　　　　-11	3,747 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,984

千代田 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,530,000 円	306,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,983,941 円	46,559,608　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,942,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,601,000 円	306,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,669,141 円　（　　　　　　 60,483 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	306,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,052.31 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,329,400 円（　　　　　 81,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,519,445 円
②総費用	13,669,141 円
③純収益　①－②	30,850,304 円
④建物等に帰属する純収益	18,329,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,520,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,778,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,335,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410,000 円／㎡）