鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取２ -103	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東36m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公３取１１ -5	千代田区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公３取８ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
d	ＴＫ１－公３取１２ -116	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m都道、南東11m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公３取１５ -3	千代田区		建付地	（　）	長方形	北西27m都道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,330,339	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	5,892,986	100 [ 77.5]	7,603,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	7,760,000
b	(　 ) 6,148,927	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,112,033	100 [ 71.9]	8,500,741		8,670,000
c	(　 ) 6,666,478	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	6,813,842	100 [ 84.2]	8,092,449		8,250,000
d	(　 ) 6,674,828	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,168,765	100 [ 83.0]	8,637,066		8,810,000
e	(　 ) 7,710,383	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,610,148	100 [ 89.1]	8,541,131		8,710,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,590,000 円／㎡]

千代田 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	180,592,560	51,257,482	129,335,078	41,558,200	87,776,878	（　0.9623） 84,467,690	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	2,484,343,824 円　　　　（　 7,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.90	Ｓ10	2,424.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区土砂災害警戒区域	100 ％	700 ％	700 ％	335 ㎡	27.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階部分は背面道からアクセスする駐車場、３階以上事務所の各階フロア貨しのテナントビルを想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同一規模・用途建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.90	70.6	189.15	8,300	1,569,945	12.0	18,839,340
							0.0	0
2～ 2	駐車場	92.40

3～10	事務所	258.00	77.5	200.00	7,500	1,500,000	10.0	15,000,000
							0.0	0
～

～

計		2,424.30	73.8	1,789.15		13,569,945		138,839,340
								0

⑨年額支払賃料	13,569,945 円　×　12ヶ月　＝　 162,839,340 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 1,789.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,736,518 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	185,575,858 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 8,710,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	179,264,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	138,839,340 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,325,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,700 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	180,592,560 円　　　　（　 539,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃２　　　　-16	7,863 ( 7,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	7,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,563 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-8	6,710 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	7,063
c	ＴＫ１－公３賃６　　　　-13	8,870 ( 8,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	7,948

千代田 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,157,000 円	719,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	23,496,982 円	187,975,858　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,054,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,111,500 円	719,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	719,000 円	719,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	719,000 円	719,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,257,482 円　（　　　　　　 153,007 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9623

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	719,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 2,424.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,558,200 円（　　　　　 124,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	180,592,560 円
②総費用	51,257,482 円
③純収益　①－②	129,335,078 円
④建物等に帰属する純収益	41,558,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,776,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,467,690 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,484,343,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
千代田 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-14

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

印

TEL.

鑑定評価額

2,710,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	6,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区永田町２丁目８１番１外｢永田町２－１３－１｣				②地積　(㎡)	335 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区土砂災害警戒区域 (100,700)
	台形 2:1	事務所Ｓ9	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西40m都道、三方路	水道、ガス、下水	赤坂見附 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日枝神社を背後に控える、外
堀通り沿いの高度商業地域

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

赤坂見附駅南方

140m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域との連担性が低く、当面は現状のまま推移するものと予測される。コロナ禍により先行きの不透明感が
高まっており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、永田町、霞が関等の千代田区南部や赤坂、虎ノ門等の港区北部における幹線道路沿いが中心となるが、
規範性の高い事例が得られなかったため、同一需給圏をより広域的な商業地域と判定して事例収集を行った。典型的な
需要者としては、国内外の投資家が想定される。近年不動産投資市場は堅調であったが、令和２年４月頃からコロナ禍
により、需要の減退がみられる。需要の中心となる価格帯は概ね２０億円～５０億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の取引が相対的に多い地域であるが、近年は、地域のブランド性や資産性に着目した需要が競合し、収益性の
みでは説明し難いような高額取引が多かったことから、取引事例に裏打ちされた、実証的な比準価格に相対的信頼性を
認める。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,550,000 円／㎡

[ 96.2]
100

100
[100.0]

100
[ 79.3]

[102.0]
100

8,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は低迷しているが、その
影響は世界的には小さい。投資先として我が
国の株式が選好される等の影響もあり、株価
は上昇している。

高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ繁華な商業地
域であるが、コロナ禍により需要は減退して
おり、地価は下落傾向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１６ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	東16m区道、北5.4m、角地		商業地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公３取１５ -2	千代田区		建付地	（　）	長方形	北西27m都道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公３取４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,674,205	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,182,441	100 [ 54.7]	9,474,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	9,660,000
b	(　 ) 5,946,196	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,827,272	100 [ 72.1]	8,082,208		8,240,000
c	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,261,951	100 [ 84.0]	8,645,180		8,820,000
d	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 131.3]	8,371,142		8,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.46	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,530,000 円／㎡]

千代田 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	178,234,331	44,187,040	134,047,291	43,696,800	90,350,491	（　0.9332） 84,315,078	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	2,479,855,235 円　　　　（　 7,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.90	Ｓ10	2,424.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区土砂災害警戒区域	100 ％	700 ％	700 ％	335 ㎡	27.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、３階以上が事務所、いずれもフロア貸しを想定。２階は平面駐車場。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

駐車場付店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.90	70.6	189.15	8,020	1,516,983	12.0	18,203,796
							0.0	0
2～ 2	駐車場	92.40	87.0	80.40			0.0	0
							0.0	0
3～10	事務所	258.00	77.5	200.00	7,560	1,512,000	10.0	15,120,000
							0.0	0
～

～

計		2,424.30	77.1	1,869.55		13,612,983		139,163,796
								0

⑨年額支払賃料	13,612,983 円　×　12ヶ月　＝　 163,355,796 円
⑩a共益費（管理費）	869 円／㎡　×　 1,869.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,495,667 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	182,851,463 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 8,111,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	176,899,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	139,163,796 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,333,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	180,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,440 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	178,234,331 円　　　　（　 532,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-7	6,803 ( 6,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	8,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,623 円/㎡　月額支払賃料（　 7,560 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-8	6,388 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	7,729
c	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-9	5,409 ( 5,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	7,071

千代田 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,024,000 円	756,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	15,170,940 円	185,011,463　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,054,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,426,000 円	756,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	756,000 円	756,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	756,000 円	756,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,187,040 円　（　　　　　　 131,902 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	756,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,424.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,696,800 円（　　　　　 130,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	178,234,331 円
②総費用	44,187,040 円
③純収益　①－②	134,047,291 円
④建物等に帰属する純収益	43,696,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,350,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,315,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,479,855,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,400,000 円／㎡）