鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北東12.3m、北西4m、南東4m、四方路		商業 (100,800)
b	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＨＴＲ（公）０３ -413	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南33m都道、西27m、北12.3m、東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公３取１ -2	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e	ＵＨＥ（公）０３ -301	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、北東18m、南西15m、北西8m、四方路		商業地区計画等 (100,1150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,619,332	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	12,322,115	100 [ 92.9]	13,263,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 109.1] 　　　　 100	14,500,000
b	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 76.0]	14,462,250		15,800,000
c	(　 19,188,328) 16,627,757	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	16,154,543	100 [ 115.9]	13,938,346		15,200,000
d	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,513,240	100 [ 70.4]	13,513,125		14,700,000
e	(　 ) 19,288,881	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.3]	18,817,501	100 [ 126.5]	14,875,495		16,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,200,000 円／㎡]

千代田 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,602,847,556	960,345,568	2,642,501,988	891,000,000	1,751,501,988	（　0.9318） 1,632,049,552	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	54,401,651,733 円　　　　（　 13,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,322.00	Ｓ17F2B	42,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	966 ％	3,985 ㎡	36.0 m x 105.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はフロア貸しの事務所（２・３階は育成用途）、地下１・２階に機械式駐車場（賃貸対象：８２台）と想定。

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
4～17	事務所	2,252.00	79.2	1,784.00	9,600	17,126,400	8.0	137,011,200
							0.0	0
2～ 3	事務所（育成用途）	2,252.00	79.2	1,784.00	5,400	9,633,600	10.0	96,336,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,862.00	30.3	564.00	12,000	6,768,000	12.0	81,216,000
							0.0	0
1～ 1	駐車場	406.00

地下 1～ 2	駐車場	1,860.00

計		42,020.00	69.3	29,108.00		265,804,800		2,192,044,800
								0

⑨年額支払賃料	265,804,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,189,657,600 円
⑩a共益費（管理費）	1,500 円／㎡　×　 29,108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 523,944,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 82 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 44,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,713,601,600 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 44,280,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 175,968,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,581,913,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,192,044,800 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,934,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,602,847,556 円　　　　（　 904,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-11	10,596 ( 10,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	9,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,664 円/㎡　月額支払賃料（　 9,600 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-12	7,849 ( 7,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,234
c	ＴＫ１－公３賃１　　　　-2	8,317 ( 8,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	10,391

千代田 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,600,000 円	16,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	394,577,568 円	3,757,881,600　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,068,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,700,000 円	16,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,200,000 円	16,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200,000 円	16,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 960,345,568 円　（　　　　　　 240,990 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9318

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000,000 円	設計監理料率　 375,000 円／㎡　×　 42,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	891,000,000 円（　　　　　 223,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,602,847,556 円
②総費用	960,345,568 円
③純収益　①－②	2,642,501,988 円
④建物等に帰属する純収益	891,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,751,501,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,632,049,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,401,651,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
千代田 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-12

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　後藤　計

印

TEL.

鑑定評価額

58,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

14,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月15日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	10,710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区霞が関１丁目１１番外｢霞が関１－４－１｣				②地積　(㎡)	3,985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,1100)
	1:3	店舗兼事務所ＳＲＣ17F2B	大規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西45m国道、三方路	水道、ガス、下水	虎ノ門近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高層の店舗兼事務所が建つ、
官公庁に隣接した業務高度商
業地域

街

路

４５ｍ国道

交通

施設

虎ノ門駅北東方近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

官公庁街に隣接した稀少性の高い業務高度商業地域で、虎ノ門地区の再開発事業の効果などから、当面は事務所
等の底堅い需要が続くと予測され、地価はコロナ禍においても横ばい傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心３区を中心とする幹線道路沿いに高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者は収益目的
の機関投資家・Ｊ－ＲＥＩＴが中心である。新型コロナウイルス感染症によるテレワークの普及など不透明な部分があ
るが、再開発が進む虎ノ門地区、中央官庁街に隣接した立地条件を背景に事務所需要は底堅く、地価は横ばい傾向とな
っている。需要の中心となる価格帯は、単価で１，５００万円／㎡程度、総額で数百億円程度と推量される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格よりも比準価格が高位に試算された。近隣地域は機関投資家等による収益目的の需要が中心である。また、中
央官庁街と開発が進む虎ノ門地区に隣接した立地条件から、大手企業の自用目的の需要も認められる。この様な特性か
ら、近隣地域の取引市場及び賃貸市場の需給動向を勘案し、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、さらに同一需給圏
内の類似地域に存する代表標準地との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[110.0]

100
[185.2]

[109.1]
100

14,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大は不動産市
場の警戒要因となっているが、一部の優良投
資用不動産に対する需要は底堅い。

テレワークの普及など今後の動向に不透明感
があるが、虎ノ門の再開発効果から、現下の
事務所需要は底堅く、地価は横ばい傾向とな
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +61.4
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
c	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
d	ＴＫ１－公３取８ -110	中央区		建付地	（　）	長方形	南西15m区道、南東2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,261,951	100 [ 48.5]	14,973,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 109.1] 　　　　 100	16,300,000
b	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 172.2]	13,554,686		14,800,000
c	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 85.5]	12,855,333		14,000,000
d	(　 ) 10,595,358	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	12,157,270	100 [ 79.6]	15,272,952		16,700,000
e	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 77.9]	13,377,981		14,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400,000 円／㎡]

千代田 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,627,467,004	954,111,023	2,673,355,981	868,920,000	1,804,435,981	（　0.8977） 1,619,842,180	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	52,252,973,548 円　　　　（　 13,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,322.00	Ｓ17F2B	42,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	966 ％	3,985 ㎡	36.0 m x 105.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地下２階は駐車場９１台、地上１階は店舗、２階～３階は育成用途、地上４階～地上１７階は事務所を想定

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	駐車場	1,860.00

1～ 1	駐車場	406.00

1～ 1	店舗	1,862.00	30.3	564.19	12,000	6,770,280	12.0	81,243,360
							0.0	0
2～ 3	育成用途	2,252.00	79.2	1,783.58	5,400	9,631,332	10.0	96,313,320
							0.0	0
4～17	事務所	2,252.00	79.2	1,783.58	10,000	17,835,800	8.0	142,686,400
							0.0	0

計		42,020.00	69.3	29,101.47		275,734,144		2,271,479,600
								0

⑨年額支払賃料	275,734,144 円　×　12ヶ月　＝　 3,308,809,728 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 29,101.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 422,553,344 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の事務所共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 82 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 44,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,731,363,072 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 44,280,000 円　　×　　 4.5 ％　＝　　 169,903,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,605,739,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,271,479,600 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,692,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,690,000 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 35,240 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,627,467,004 円　　　　（　 910,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	10,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,067 円/㎡　月額支払賃料（　 10,000 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-5	9,117 ( 9,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,597
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-6	13,751 ( 13,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [105.0]	10,477

千代田 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	46,800,000 円	15,600,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	396,442,523 円	3,775,643,072　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,068,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,600,000 円	15,600,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,600,000 円	15,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,600,000 円	15,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 954,111,023 円　（　　　　　　 239,426 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8977

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,600,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 42,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	868,920,000 円（　　　　　 218,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,627,467,004 円
②総費用	954,111,023 円
③純収益　①－②	2,673,355,981 円
④建物等に帰属する純収益	868,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,804,435,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,619,842,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,252,973,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100,000 円／㎡）