鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取７ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	台形	北36m都道、東8m、南4m、西4m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公３取３ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公３取１０ -102	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22m区道、北東11m、北西3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公３取５ -103	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公３取２ -103	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東36m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,677,755	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	4,367,362	100 [ 151.5]	2,882,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	2,800,000
b	(　 ) 1,940,845	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,208,704	100 [ 62.4]	3,539,590		3,430,000
c	(　 ) 5,859,601	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	5,680,990	100 [ 142.9]	3,975,500		3,860,000
d	(　 ) 2,099,598	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,084,901	100 [ 61.9]	3,368,176		3,270,000
e	(　 ) 5,330,339	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	5,892,986	100 [ 169.4]	3,478,740		3,370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +80.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,320,000 円／㎡]

千代田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,180,496	34,087,523	80,092,973	48,219,500	31,873,473	（　0.9218） 29,380,967	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	794,080,189 円　　　　（　 2,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.52	Ｓ11F1B	2,578.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	289 ㎡	11.6 m x 29.1 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階はフロアー貸し店舗、１階は平置き駐車場４台分、２階以上をフロアー貸し事務所を想定。

⑦有効率　 70.4 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	135.57	92.9	125.92	4,900	617,008	8.0	4,936,064
							0.0	0
1～ 1	駐車場	222.12

2～11	事務所	222.12	76.1	169.02	4,470	755,519	8.0	6,044,152
							0.0	0
～

～

計		2,578.89	70.4	1,816.12		8,172,198		65,377,584
								0

⑨年額支払賃料	8,172,198 円　×　12ヶ月　＝　 98,066,376 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,816.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,788,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	117,854,820 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,976,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,558,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,377,584 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 621,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	140,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,330 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,180,496 円　　　　（　 395,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃４　　　　-7	4,937 ( 4,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,500 円/㎡　月額支払賃料（　 4,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-8	5,011 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	4,283
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-9	6,148 ( 6,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,338

千代田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,415,000 円	805,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	17,930,223 円	119,534,820　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,289,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,842,500 円	805,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	805,000 円	805,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	805,000 円	805,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 34,087,523 円　（　　　　　　 117,950 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9218

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	805,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,578.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,219,500 円（　　　　　 166,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,180,496 円
②総費用	34,087,523 円
③純収益　①－②	80,092,973 円
④建物等に帰属する純収益	48,219,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,873,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,380,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 794,080,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,750,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
千代田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-4

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

印

TEL.

鑑定評価額

890,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区神田岩本町１番２外				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	不整形 1:2.5	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビルが多い駅近接の商業地域	南36m都道	水道、ガス、下水	岩本町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 160 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

岩本町駅に近接する、靖国通
り沿いの準高度商業地域

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

岩本町駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

既に成熟した商業地域であり、再開発計画等も顕在化していないため、当面は現状のまま推移するものと予測さ
れる。コロナ禍により先行きの不透明感が高まっており、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,930,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千代田区東部の岩本町地区を中心とする幹線道路沿い、準幹線道路沿いの圏域。典型的な需要者として
は収益目的の投資家等が想定される。近年不動産投資に対する需要は旺盛であったが、令和２年４月頃からコロナ禍に
よる需要の減退が生じている。需要の中心となる価格帯は、２００㎡～３００㎡規模の土地で５億円～１０億円程度と
把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法で採用した取引事例、収益還元法で採用した賃貸事例ともに規範性が認められ、各手法の適用において
採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を同程度と判断したが、収益目的の取引が多い市場特性及び収益性
を重視する市場参加者の行動を踏まえ、収益価格に相対的信頼性を認める。以上より、収益価格を重視して比準価格を
関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,870,000 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[106.9]

100
[166.7]

[ 97.0]
100

3,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は低迷しているが、その
影響は世界的には小さい。投資先として我が
国の株式が選好される等の影響もあり、株価
は上昇している。

中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ成熟し
た商業地域であるが、コロナ禍により需要は
減退し、地価は下落傾向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１４ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南35m都道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公３取２ -3	千代田区		更地	（　）	不整形	北東22m区道、北西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公３取１３ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南27m区道、西6m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公３取８ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南33m都道、東11m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,118,751	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,091,500	100 [ 90.9]	3,400,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	3,300,000
b	(　 ) 4,666,128	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	4,432,593	100 [ 85.8]	5,166,192		5,010,000
c	(　 ) 3,118,574	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	3,408,353	100 [ 93.1]	3,660,959		3,550,000
d	(　 ) 5,168,750	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	5,111,780	100 [ 153.4]	3,332,321		3,230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,360,000 円／㎡]

千代田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,149,731	30,112,284	83,037,447	48,998,200	34,039,247	（　0.9218） 31,377,378	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	848,037,243 円　　　　（　 2,930,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.52	Ｓ11F1B	2,578.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	289 ㎡	11.6 m x 29.1 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階以上は各階フロア貸しの事務所、Ｂ１階はフロア貸しの店舗と想定。間口と駐車場設置の関係上、１階に平面駐車を想定。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	135.57	92.9	125.92	4,840	609,453	8.0	4,875,624
							0.0	0
1～ 1	駐車場	222.12	80.5	178.89			0.0	0
							0.0	0
2～11	事務所	222.12	76.1	169.02	4,390	741,998	8.0	5,935,984
							0.0	0
～

～

計		2,578.89	77.4	1,995.01		8,029,433		64,235,464
								0

⑨年額支払賃料	8,029,433 円　×　12ヶ月　＝　 96,353,196 円
⑩a共益費（管理費）	827 円／㎡　×　 1,995.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,798,479 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,151,675 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 25.0 ％　＝　　 5,298,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,533,305 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,235,464 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 615,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	140,000 円　×　　 75.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,050 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,149,731 円　　　　（　 391,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-1	6,164 ( 6,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,419 円/㎡　月額支払賃料（　 4,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-2	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,222
c	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-3	4,865 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,692

千代田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,272,000 円	818,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	12,961,484 円	117,831,675　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,289,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,953,000 円	818,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	818,000 円	818,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	818,000 円	818,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,112,284 円　（　　　　　　 104,195 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9218

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	818,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 2,578.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,998,200 円（　　　　　 169,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,149,731 円
②総費用	30,112,284 円
③純収益　①－②	83,037,447 円
④建物等に帰属する純収益	48,998,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,039,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,377,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,572 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 848,037,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,930,000 円／㎡）