鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
b	ＴＫ１－公３取７ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
c	ＴＫ１－公３取１ -113	千代田区		更地	（　）	長方形	北西36m国道、北東37m、南東21m、南西14.5m、四方路		商業都市再生特別地区地区計画等 (100,1500)
d	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 75.9]	35,640,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 +6.0 その他　 0.0 　　　[ 116.6] 　　　　 100	41,600,000
b	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,371,479	100 [ 62.7]	37,275,086		43,500,000
c	(　 ) 22,424,846	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 112.3]	20,607,695	100 [ 66.6]	30,942,485		36,100,000
d	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 69.9]	33,392,230		38,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.2
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.5
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,100,000 円／㎡]

千代田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,601,630,621	4,956,601,032	12,645,029,589	3,563,200,000	9,081,829,589	（　0.8934） 8,113,706,555	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	312,065,636,731 円　　　　（　 31,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,222.00	Ｓ36F4B	165,143.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区地区計画等	100 ％	1,300 ％	1,437 ％	10,027 ㎡	107.5 m x 93.6 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上６階・地上３５～３６階は店舗、地上７～３４階は事務所、地下４～２階は駐車場４２１台（うち荷捌用１０台）

⑦有効率　 54.3 ％
の理由

超高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
35～36	店舗	3,287.00	59.8	1,965.63	13,800	27,125,694	24.0	651,016,656
							0.0	0
7～34	事務所	3,269.20	73.2	2,393.05	14,800	35,417,140	12.0	425,005,680
							0.0	0
1～ 6	店舗等	6,007.23	46.0	2,763.33	15,600	43,107,948	24.0	1,034,590,752
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	6,051.03	34.3	2,075.50	15,700	32,585,350	24.0	782,048,400
							0.0	0
地下 2～ 4	駐車場・機械室	8,312.33

計		165,143.00	54.3	89,592.14		1,337,164,346		20,191,785,264
								0

⑨年額支払賃料	1,337,164,346 円　×　12ヶ月　＝　 16,045,972,152 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 89,592.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,626,634,894 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸ビル実態による事務室共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	55,000 円／台　×　 411 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 271,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,672,607,046 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 271,260,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 538,316,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,405,551,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,191,785,264 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 195,860,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,605,000 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 219,269 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,601,630,621 円　　　　（　 1,755,423 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	14,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 14,948 円/㎡　月額支払賃料（　 14,800 円/㎡）　基準階 7 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-5	9,117 ( 9,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	14,245
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-6	13,751 ( 13,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	15,407

千代田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000,000 円	68,000,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,507,284,832 円	17,943,867,046　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　2,531,316,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,000,000 円	68,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,000,000 円	68,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000,000 円	68,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,956,601,032 円　（　　　　　　 494,325 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8934

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 165,143.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0524	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0332 ×　 40 ％　＋　0.0486 × 30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,563,200,000 円（　　　　　 355,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,601,630,621 円
②総費用	4,956,601,032 円
③純収益　①－②	12,645,029,589 円
④建物等に帰属する純収益	3,563,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,081,829,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,113,706,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 809,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　312,065,636,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
千代田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-2

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　浜田　哲司

印

TEL.

鑑定評価額

373,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

37,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	25,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区丸の内２丁目２番１外｢丸の内２－４－１｣				②地積　(㎡)	10,027 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）特定街区地区計画等 (100,1437)
	1.2:1	事務所兼店舗Ｓ38F4B	特定街区等による大規模ビル中心の商業地域	東（駅前広場）都道、四方路	水道、ガス、下水	東京駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

超高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

東京駅直近の丸の内の中でも
、東京駅駅前広場に面し特に
ランドマーク性の高い地域

街

路

東京駅駅前広場

交通

施設

東京駅丸の内口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,1300)
防火
特定街区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大丸有地区では既存建物の建替えや大規模な再開発が進行中であり、テナントの属性からコロナ禍でも他の都心
区と比較して空室率は低位にある。今後とも日本を代表する事務所街として優位性を維持していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

特定街区による超高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は丸の内、大手町、有楽町地区及びその周辺の業務高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場
企業、金融機関及び投資法人等が中心である。周辺地域では、超高層オフィスビルへの建替えが進捗中であり、テナン
ト募集状況はコロナ禍により以前と比較すると慎重な姿勢を示すテナントが多くなっている。中心となる価格帯は、街
区ごと等の大規模地の取引が中心であることから、土地の場合で１０００億円以上となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも東京駅周辺にある高層・超高層店舗事務所地の事例で、収益価格
試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的の
ほか、国内有数の優良企業による自社ビル保有目的もあり、収益性以外のステイタス性等の外部効果も考慮される。よ
って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[110.0]

100
[ 77.5]

[116.6]
100

37,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 37,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により景気
は厳しい状況にあるが、一部持ち直しの動き
もある。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和
傾向にある。

大丸有地区では大規模な事務所建設が進んで
いる一方、コロナ禍で事務所床需要は慎重姿
勢が強まり、オフィスビルの空室率は上昇傾
向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１１ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)
b	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
d	ＴＫ１－公３取１５ -108	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,535,551	100 [ 76.0]	30,967,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 +6.0 その他　 0.0 　　　[ 116.6] 　　　　 100	36,100,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 71.0]	31,727,556		37,000,000
c	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 70.8]	38,208,229		44,600,000
d	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	26,959,466	100 [ 70.7]	38,132,201		44,500,000
e	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 74.0]	31,542,120		36,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000,000 円／㎡]

千代田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,307,164,505	5,061,668,955	12,245,495,550	3,603,490,000	8,642,005,550	（　0.8957） 7,740,644,371	（ 3.1 - 0.6 ） 2.5％
	⑧収益価格	309,625,774,840 円　　　　（　 30,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,222.00	Ｓ36F4B	165,143.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区地区計画等	100 ％	1,300 ％	1,437 ％	10,027 ㎡	107.5 m x 93.6 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所、店舗をフロア貸し又は部分貸し、屋内駐車場を平面式（自走式）４２１台と想定（うち１０台は荷捌き用）。

⑦有効率　 54.2 ％
の理由

超高層の店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
35～36	店舗	3,287.00	59.8	1,967.00	13,200	25,964,400	15.0	389,466,000
							0.0	0
7～34	事務所	3,269.20	73.2	2,392.43	14,600	34,929,478	12.0	419,153,736
							0.0	0
1～ 6	店舗	6,007.23	46.0	2,761.00	14,800	40,862,800	15.0	612,942,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	6,051.03	34.3	2,078.00	17,500	36,365,000	15.0	545,475,000
							0.0	0
地下 2～ 4	駐車場	8,312.33

計		165,143.00	54.2	89,566.04		1,311,495,984		16,738,363,608
								0

⑨年額支払賃料	1,311,495,984 円　×　12ヶ月　＝　 15,737,951,808 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 89,566.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,626,161,022 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準及び建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 411 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 295,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,364,112,830 円　　×　　 2.8 ％＋　　　 295,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 515,787,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,144,245,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,738,363,608 円　×　　 97.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,696,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,660,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 221,940 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,307,164,505 円　　　　（　 1,726,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-23	12,800 ( 12,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	14,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 14,746 円/㎡　月額支払賃料（　 14,600 円/㎡）　基準階 7 F B
b	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-24	12,541 ( 12,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	14,861
c	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	14,944

千代田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,100,000 円	69,700,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,589,402,955 円	17,660,032,830　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　2,531,316,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 592,450,000 円	69,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,700,000 円	69,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700,000 円	69,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,061,668,955 円　（　　　　　　 504,804 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.6 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8957

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000,000 円	設計監理料率　 410,000 円／㎡　×　 165,143.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0517	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0480 × 30 ％　＋ 0.0812 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,603,490,000 円（　　　　　 359,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,307,164,505 円
②総費用	5,061,668,955 円
③純収益　①－②	12,245,495,550 円
④建物等に帰属する純収益	3,603,490,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,642,005,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,740,644,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 771,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　309,625,774,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900,000 円／㎡）