鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取７ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
b	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公３取１１ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)
d	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,371,479	100 [ 171.5]	13,627,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 +3.0 　　　[ 111.2] 　　　　 100	15,200,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 182.9]	12,316,329		13,700,000
c	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,535,551	100 [ 182.9]	12,867,989		14,300,000
d	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 173.8]	13,429,902		14,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,400,000 円／㎡]

千代田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,766,863,295	1,442,449,274	4,324,414,021	1,529,000,000	2,795,414,021	（　0.8842） 2,471,705,077	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	82,390,169,233 円　　　　（　 13,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,150.00	Ｓ21F3B	72,331.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	1,080 ％	6,119 ㎡	92.0 m x 66.5 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

業務商育成型総合設計を想定し、Ｂ１～２階店舗（育成用途）、３Ｆ～２１Ｆ事務所、Ｂ２・Ｂ３自走式・機械式駐車場と想定

⑦有効率　 66.9 ％
の理由

超高層の大規模事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,024.00	19.4	588.00	9,000	5,292,000	12.0	63,504,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	2,144.80	54.6	1,171.00	6,100	7,143,100	12.0	85,717,200
							0.0	0
3～21	事務所	3,003.61	78.2	2,349.78	8,700	20,443,086	12.0	245,317,032
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	3,796.00	52.8	2,004.00	6,100	12,224,400	12.0	146,692,800
							0.0	0
地下 2～ 3	駐車場	3,149.00

計		72,331.39	66.9	48,408.82		413,078,134		4,956,937,608
								0

⑨年額支払賃料	413,078,134 円　×　12ヶ月　＝　 4,956,937,608 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 48,408.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 878,910,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 138 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 82,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,835,848,144 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 82,800,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 199,915,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,718,732,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,956,937,608 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,082,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,900,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 48,300 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,766,863,295 円　　　　（　 942,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-24	12,541 ( 12,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	8,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,787 円/㎡　月額支払賃料（　 8,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	9,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,400,000 円	27,800,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	562,271,574 円	5,918,648,144　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 504,877,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300,000 円	27,800,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800,000 円	27,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800,000 円	27,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,442,449,274 円　（　　　　　　 235,733 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8842

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 72,331.39 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,529,000,000 円（　　　　　 249,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,766,863,295 円
②総費用	1,442,449,274 円
③純収益　①－②	4,324,414,021 円
④建物等に帰属する純収益	1,529,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,795,414,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,471,705,077 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,390,169,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
千代田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-1

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

印

TEL.

鑑定評価額

85,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

14,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	10,220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区大手町１丁目１１番外				②地積　(㎡)	6,119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1200)
	台形 1.5:1	建築中	高層事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域	南西40m都道、三方路	水道、ガス、下水	竹橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 125 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 105 ｍ

②標準的使用

高層の事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高層の事務所ビルが建ち並ぶ
、皇居に面したオフィス街地
域

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

竹橋駅近接

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

現況、対象標準地上において建物の建替が行われており、商業地域としての熟成度が一層高まるものと予測する
。ただし、コロナ禍で先行きの不透明感が高まっており、地価は横這い程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度を活用した超高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

大手町の周辺エリアのみで適切な事例収集ができなかったため、中央区の京橋地区等の商業地域まで含めた圏域を同一
需給圏と捉えて事例収集を行った。典型的な需要者としては国内の大手企業や国内外の投資家が想定される。近年不動
産投資市場は堅調であったが、令和２年４月頃からコロナ禍による需要の減退がみられる。需要の中心となる価格帯は
、規模、立地等により幅広く、数百億円～数千億円規模と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の取引が多いエリアであり、類似性の高い多数の賃貸事例を得ることができた。一方で、稀少性が極めて高い
ことから市場での取引が少なく、やや古い事例や地域格差の大きい事例を採用せざるを得なかったため、比準価格の説
得力はやや劣り、収益価格に相対的信頼性を認める。以上より、収益価格を重視して比準価格を関連づけ、代表標準地
から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[110.0]

100
[196.2]

[111.2]
100

14,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は低迷しているが、その
影響は世界的には小さい。投資先として我が
国の株式が選好される等の影響もあり、株価
は上昇している。

皇居に面する繁華性の高いオフィス街地域で
あるが、コロナ禍の影響で需要は落ち着いて
おり、地価は緩やかに下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
b	ＴＫ１－公３取１５ -107	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
c	ＴＫ１－公３取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
d	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 165.8]	13,586,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 111.2] 　　　　 100	15,100,000
b	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,341,169	100 [ 162.6]	14,354,962		16,000,000
c	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,753,297	100 [ 131.0]	15,842,211		17,600,000
d	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 81.6]	13,469,743		15,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,300,000 円／㎡]

千代田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,937,886,544	1,450,761,750	4,487,124,794	1,576,310,000	2,910,814,794	（　0.8664） 2,521,929,938	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	81,352,578,645 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,150.00	Ｓ21F3B	72,331.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	1,080 ％	6,119 ㎡	92.0 m x 66.5 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともにフロア貸し・間貸しの混在を想定。Ｂ２階・Ｂ３階は自走式・機械式駐車場。Ｂ１の一部は駐車場の車路。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

地下駐車場付店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 3	駐車場	3,149.00	57.9	1,824.00			0.0	0
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	3,796.00	73.1	2,776.00	2,840	7,883,840	10.0	78,838,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	3,024.00	19.4	588.00	5,750	3,381,000	12.0	40,572,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	2,144.80	54.6	1,171.00	4,540	5,316,340	10.0	53,163,400
							0.0	0
3～21	事務所	3,003.61	78.2	2,349.79	9,380	22,041,030	12.0	264,492,360
							0.0	0

計		72,331.39	73.0	52,829.01		435,360,750		5,197,928,640
								0

⑨年額支払賃料	435,360,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,224,329,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,386 円／㎡　×　 52,829.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 878,652,094 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 138 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 82,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,102,981,094 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 82,800,000 円　　×　　 50.0 ％　＝　　 297,725,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,888,055,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,197,928,640 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,796,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,900,000 円　×　　 50.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 34,500 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,937,886,544 円　　　　（　 970,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-24	12,541 ( 12,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [132.0]	100 [105.0]	9,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,474 円/㎡　月額支払賃料（　 9,380 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-4	11,305 ( 11,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [126.0]	100 [110.0]	9,596
c	ＴＫ１－公３賃６　　　　-11	10,596 ( 10,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [116.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,615

千代田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500,000 円	28,300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	507,234,050 円	6,185,781,094　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 504,877,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,550,000 円	28,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,300,000 円	28,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300,000 円	28,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,450,761,750 円　（　　　　　　 237,091 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

4.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8664

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000,000 円	設計監理料率　 380,000 円／㎡　×　 72,331.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,576,310,000 円（　　　　　 257,609 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,937,886,544 円
②総費用	1,450,761,750 円
③純収益　①－②	4,487,124,794 円
④建物等に帰属する純収益	1,576,310,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,910,814,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,521,929,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,352,578,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300,000 円／㎡）