鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	台形	南11m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,400)
b	ＴＫ１－公３取１ -112	千代田区		更地	（　）	台形	北西17m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,400)
c	ＴＫ１－公３取１６ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		２住居地区計画等第１種文教地区 (70,160)
d	ＴＫ１－公３取８ -105	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北4.5m区道、中間画地		１住居第１種文教地区 (70,180)
e	ＴＫ１－公３取５ -106	千代田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.3m区道、中間画地		１住居特別用途地区地区計画等 (70,212)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,430,198	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	2,881,163	100 [ 72.4]	3,979,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,180,000
b	(　 ) 2,823,699	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	2,967,765	100 [ 76.2]	3,894,705		4,090,000
c	(　 ) 927,841	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,088,303	100 [ 29.6]	3,676,699		3,860,000
d	(　 ) 1,181,185	100 [ 110.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,371,785	100 [ 34.4]	3,987,747		4,190,000
e	(　 ) 1,694,095	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,117,619	100 [ 51.4]	4,119,881		4,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -60.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
d	限定価格	％／月 +0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
e	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,130,000 円／㎡]

千代田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンション投資を目的とした投資家が少ないエリアであり、開発法を適用する。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模が大きい最有効使用が住宅の土地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
15,406,996,176	6,553,604,292	10	1,950,000	10,560.00	395,500	15,727.50
⑧開発法による価格	8,853,391,884 円　　　　（　 3,910,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,266 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,266.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,014.80 ㎡	15,727.50 ㎡	10,876.46 ㎡	4,851.04 ㎡	10,560.00 ㎡	ＲＣ・18F 1B ( 88 戸) 120㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.8 ％）	（ 694.1 ％）	（ 480.0 ％）	（ 214.1 ％）	（ 67.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居防火第一種文教地区	72 ％	400 ％	480 ％	間口奥行	47.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,950,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,950,000 円／㎡　　×　　 10,560.00 ㎡　　＝　　　　 20,592,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 20,592,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 395,500 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 407,365 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 407,365 円／㎡　　×　　　 15,727.50 ㎡　　＝　　　　 6,406,833,038 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 20,592,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 2,059,200,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,466,033,038 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	13 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	13 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	26 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	39 ヶ月
建築工事(3期目)	39 ヶ月	販売収入(3期目)	39 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,853,280,000 円	( 9 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 1,645,156,656 円
	販売総額(2期)	205,920,000 円	( 1 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 166,177,440 円
	販売総額(3期)	18,532,800,000 円	( 90 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 13,595,662,080 円
収入合計		－	－	－	－	15,406,996,176 円
支出	建築工事費(1期)	640,683,304 円	( 10 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 577,832,272 円
	建築工事費(2期)	640,683,304 円	( 10 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 521,131,799 円
	建築工事費(3期)	5,125,466,430 円	( 80 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 3,760,042,173 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	823,680,000 円	( 40 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 742,876,992 円
	販売管理費(2期)	617,760,000 円	( 30 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 498,532,320 円
	販売管理費(3期)	617,760,000 円	( 30 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 453,188,736 円
支出合計		－	－	－	－	6,553,604,292 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	15,406,996,176 円　　－　　　　　　 6,553,604,292 円　　＝　　　　　 8,853,391,884 円 3,910,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
千代田 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 -3

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　砂野　明俊

印

TEL.

鑑定評価額

9,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	3,090,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区六番町６番１外				②地積　(㎡)	2,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）第１種文教地区 (72,800)
	1:1	共同住宅ＳＲＣ10F1B	中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	北西15m区道	水道、ガス、下水	四ツ谷 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都心部の優良住宅地として旧
来より伝統と名声、治安の高
い地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

四ツ谷駅北東方

330m

法令

規制

２住居
(70,400)
防火
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

マンションの建替え等により高層化が進む一方で、業務利便性も高いことから、住商が調和した地価の堅調な地
域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響により、将来的には地価の弱含みが顕在化する可能性がある。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度を活用した高層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

高度利用の可能性　　　　　　　　 +5.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 4,070,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として番町地区など千代田区における高級マンション適地であり、そのほか港区、渋谷区等のマンショ
ン適地にも価格牽連性が認められる。周辺にはマンションのみならず、事務所等もみられる住商の調和した優良住宅地
域であり、主たる需要者はマンション開発業者のほか、不動産業者、機関投資家等となり、市場で中心となる価格帯は
、規模、立地条件のほか、売り情報収集力や価格交渉力、資金調達手段等によって大きく分散し、一様ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はマンション、事務所等のみられる優良住宅地域に存しており、市場参加者は分譲事業における事業採算性
のほか、購入者による都心生活の利便性、治安の状態や地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟
味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、事
業採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、さらに、類似標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 -1                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,050,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資資金は堅調で、都心の優良不動産には根
強い需要がみられるが、新型コロナウイルス
感染症による実体経済及び不動産市場への影
響が懸念される。

新型コロナウイルス感染症による影響下にあ
るが、富裕層向け新築マンションの値崩れは
なく、マンション素地も依然として需要は底
堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

千代田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取９ -107	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m区道、北11m、角地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公３取１５ -1	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,240)
c	ＴＫ１－公３取１５ -2	千代田区		建付地	（　）	長方形	北西27m都道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公３取２ -112	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東11m区道、南西4m、二方路		商業特別用途地区 (76,420)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,557,678	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,312,440	100 [ 99.9]	3,315,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	3,480,000
b	(　 ) 2,996,089	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,987,101	100 [ 73.8]	4,047,562		4,250,000
c	(　 ) 5,946,196	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,827,272	100 [ 138.9]	4,195,300		4,410,000
d	(　 ) 2,798,307	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	3,290,631	100 [ 83.0]	3,964,616		4,160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.46	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,030,000 円／㎡]

千代田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺環境、規模等から分譲マンション用地と考えられるため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺環境、規模等からマンション用地と考えられるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
15,960,067,834	6,728,760,243	10	2,020,000	10,560.00	400,000	15,727.50
⑧開発法による価格	9,231,307,591 円　　　　（　 4,070,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,266 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,266.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,014.80 ㎡	15,727.50 ㎡	10,876.46 ㎡	4,851.04 ㎡	10,560.00 ㎡	ＲＣ・18F 1B ( 88 戸) 120㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.8 ％）	（ 694.1 ％）	（ 480.0 ％）	（ 214.1 ％）	（ 67.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居防火第１種文教地区	72 ％	400 ％	480 ％	間口奥行	47.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

2,020,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 2,020,000 円／㎡　　×　　 10,560.00 ㎡　　＝　　　　 21,331,200,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 21,331,200,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 416,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 416,000 円／㎡　　×　　　 15,727.50 ㎡　　＝　　　　 6,542,640,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 21,331,200,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 2,133,120,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,675,760,000 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	13 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	13 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	26 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	36 ヶ月
建築工事(3期目)	39 ヶ月	販売収入(3期目)	39 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,919,808,000 円	( 9 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 1,704,213,562 円
	販売総額(2期)	213,312,000 円	( 1 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 172,142,784 円
	販売総額(3期)	19,198,080,000 円	( 90 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 14,083,711,488 円
収入合計		－	－	－	－	15,960,067,834 円
支出	建築工事費(1期)	654,264,000 円	( 10 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 590,080,702 円
	建築工事費(2期)	654,264,000 円	( 10 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 532,178,338 円
	建築工事費(3期)	5,234,112,000 円	( 80 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 3,839,744,563 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	853,248,000 円	( 40 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 769,544,371 円
	販売管理費(2期)	639,936,000 円	( 30 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 516,428,352 円
	販売管理費(3期)	639,936,000 円	( 30 ％)	×　　0.7513	（ 36 ヶ月）	＝　　 480,783,917 円
支出合計		－	－	－	－	6,728,760,243 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	15,960,067,834 円　　－　　　　　　 6,728,760,243 円　　＝　　　　　 9,231,307,591 円 4,070,000 円／㎡