別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 白子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦 印  TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町古所字北川岸３２９３番２外 ②地積 　(㎡) 598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、民宿、別 荘等の混在する住宅 地域 南4m町道、西側道 水道、ガス、下水 八積 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       598 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ町道 交通 施設 八積駅北東方 9.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸の沿岸部に位置し、民宿等も混在する住宅地域である。白子町の人口は減少傾向にあり、高齢化率 も上昇傾向にあることから、住宅地に対する需要は低調であり、今後とも地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白子町内のほか隣接町村及び周辺市郊外部の住宅地域である。主たる需要者は同町及び隣接市町村の個人 や県外からの移住を目的とした個人も含まれる。同一需給圏内においては、周辺市中心部と比較して取引総額が嵩まな いため、土地の取引規模も１５０㎡～５００㎡超まで様々であり需要の中心となる価格帯は見出しにくい。同一需給圏 においては中古建物付きの物件の取引が比較的多いが、中心となる取引価格帯は数百万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は立地及び投資採算性の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である個人は、類似 不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需給 圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よって 説得力の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口の減少傾向等を背景として、地価 は弱含みで推移している。なお白子町におい ては新型コロナウイルス感染症の地価への影 響は小さい。 白子町の中心部に近く、住宅のほか民宿等の 混在する地域である。地域要因に特段の変動 はないが、人口の減少傾向等を背景に、地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％