別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 千葉一宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉一宮 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　喜一 印  TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡一宮町白山７番１１ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地もみられる住 宅地域 東5m町道 水道、ガス 上総一ノ宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 上総一ノ宮駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅からなる熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住環境良好な住宅地 域として比較的需要があることから、今後も地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一宮町及び周辺市町村の住宅地域。需要者の中心は町内在住の一次取得者及び周辺市町村からの転入者で あり、サーファー需要及び定年後の永住需要として県外からの転入者も見られる。市内中心部に近く最寄駅の徒歩圏に 存し、住環境が比較的良好なため住宅地として一定の需要が認められる。土地は２７５㎡程度で５００万円程度である が、新築の建売住宅はほとんどなく、土地、建物一体としての価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は一宮町の住宅地域に生起した取引事例より求めたもので、実証的で説得力がある。近隣地域は自己使用の戸 建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸需要が乏しく収益性よりも居住の快適性、利便性が重視され、取引に当たっては 周辺相場が価格判断の指標とされる地域であることから、本件では収益価格は試算せず、現実の取引実態を反映した比 準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白子 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 64.9] [103.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海岸沿いはサーフィン関連の需要により地価 の上昇が認められるが、市内中心部への影響 はほとんど認められない。また、コロナ禍の 影響は少ない。 オリンピックの影響は当該地域には認められ ず、熟成した住宅地域として地域要因は安定 的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -18.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％