鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

匝瑳 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０７６４９０ -1	旭市		更地	（　）	ほぼ台形	南12m国道、西3.5m、角地		（都）準工 (60,200)
b	２１１０７６４９０ -2	旭市		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、南4m、角地		（都）準工 (70,200)
c	２１１０７９２６８ -18	銚子市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	２１１０７９２６８ -21	銚子市		建付地	（　）	不整形	南14.5m国道、東7.6m、角地		（都）２住居 (70,200)
e	２１１０７９２６８ -63	銚子市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	56,221	100 [ 124.8]	45,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 44,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	45,019	100 [ 95.0]	47,388		47,400
c	(　 ) 54,450	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,069	100 [ 132.8]	40,715		40,700
d	(　 ) 55,203	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,012	100 [ 123.8]	43,628		43,600
e	(　 ) 28,867	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	47,727	100 [ 107.5]	44,397		44,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

匝瑳 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,362,073	6,438,502	24,923,571	22,608,000	2,315,571	（　0.9475） 2,194,004	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	44,775,592 円　　　　（　 25,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

匝瑳 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	912.40	Ｓ2	1,760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,766 ㎡	47.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗利用、２階は事務所利用、各階フロア貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	880.00	100.0	880.00	1,699	1,495,120	3.0	4,485,360
							1.0	1,495,120
2～ 2	事務所	880.00	100.0	880.00	1,444	1,270,720	2.0	2,541,440
							1.0	1,270,720
～

～

～

計		1,760.00	100.0	1,760.00		2,765,840		7,026,800
								2,765,840

⑨年額支払賃料	2,765,840 円　×　12ヶ月　＝　 33,190,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,190,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,754,777 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,435,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,026,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,436 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,765,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 862,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,362,073 円　　　　（　 17,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	旭賃　　　　-51	1,713 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 1 F B
b	銚子賃　　　　-110	1,563 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

匝瑳 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,884,000 円	314,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	995,702 円	33,190,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 732,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,198,000 円	314,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,438,502 円　（　　　　　　 3,646 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	314,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,608,000 円（　　　　　 12,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,362,073 円
②総費用	6,438,502 円
③純収益　①－②	24,923,571 円
④建物等に帰属する純収益	22,608,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,315,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,194,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,242 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,775,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
匝瑳 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

匝瑳 5-2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　祥之

印

TEL.

鑑定評価額

77,500,000 円

１㎡当たりの価格

43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２				②地積　(㎡)	1,766 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	事務所ＲＣ3	国道沿いに店舗、事務所が混在する路線商業地域	北西15.3m国道	水道	八日市場 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 1,766 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１５．３ｍ国道

交通

施設

八日市場駅北東方

790m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

今後も現状である路線商業地域として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏：ＪＲ総武本線の各駅であり、匝瑳市及びその周辺市の圏域に存する商業地域。②需要者の属性：市内の
買主は約６１．２％、県内は約８２．６％、県外は約１５．９％、不明・公共団体は約１．５％（Ｒ２．９．３０）。
③需給動向：建物付きの取引が中心であるが、更地取引も散見される。④中心価格帯：更地で坪当たり１５万円前後が
需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は容積率２００％の路線商業地である。２階以上の賃貸需要は低く、駐車場を考慮した場合には延床面積の
確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。本件では、実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に
とどめ、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　匝瑳 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 89.0]

[100.0]
100

43,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費及び生産は持ち直し、設備投資は減
少、企業収益は全体として大幅な減少、消費
者物価は横ばい。

商業中心地に近い国道沿いの路線商業地域で
あり、特別の変動はないが、地価は緩やかな
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

匝瑳 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０７９５１９ -756	匝瑳市		その他	（　）	不整形	南東14.8m国道、北西4.7m、二方路		（都）準住居 (70,200)
b	２１１０７９５１９ -738	匝瑳市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西12m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	２１１０７９５１９ -734	匝瑳市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13.7m国道、北8.8m、二方路		（都）２住居 (60,200)
d	２１１０７９５１９ -735	匝瑳市		更地	（　）	台形	南9.2m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,897	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.8]	50,479	100 [ 115.4]	43,743	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 43,733	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,558	100 [ 96.9]	44,951		45,000
c	(　 ) 41,837	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,670	100 [ 95.1]	43,817		43,800
d	(　 ) 30,165	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,614	100 [ 66.0]	43,355		43,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

匝瑳 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,928,810	6,773,240	26,155,570	23,976,000	2,179,570	（　0.9475） 2,065,143	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	42,145,776 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

匝瑳 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	912.40	Ｓ2	1,760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,766 ㎡	47.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２階はフロアー貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	880.00	100.0	880.00	1,800	1,584,000	3.0	4,752,000
							1.0	1,584,000
2～ 2	事務所	880.00	100.0	880.00	1,500	1,320,000	2.0	2,640,000
							1.0	1,320,000
～

～

～

計		1,760.00	100.0	1,760.00		2,904,000		7,392,000
								2,904,000

⑨年額支払賃料	2,904,000 円　×　12ヶ月　＝　 34,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,848,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,892,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,955,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,392,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,904,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 905,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,928,810 円　　　　（　 18,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	匝瑳賃　　　　-6	1,312 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	旭賃　　　　-51	1,713 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,015
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

匝瑳 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,998,000 円	333,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,045,440 円	34,848,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 732,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,331,000 円	333,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,773,240 円　（　　　　　　 3,835 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	333,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,976,000 円（　　　　　 13,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,928,810 円
②総費用	6,773,240 円
③純収益　①－②	26,155,570 円
④建物等に帰属する純収益	23,976,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,179,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,065,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,145,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）