別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八街 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八街 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基 印  TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八街市みどり台２丁目１８番５ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ大規模な戸建住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 榎戸 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  11.9 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 榎戸駅西方 500m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅団地で建物の更新時期を迎えているが、建替えの進行は緩慢である。当分は地域建物の老朽化が 更に進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線沿線で八街市を中心に周辺市町を含む圏域と判定した。需要者は八街市在住者が主である が、圏外からの流入も見られる。中古物件や土地のみの分譲が多く、新築戸建住宅販売は少ない。中心となる価格帯は １５０㎡程度の更地で４００万円前後。市内各所で小規模宅地開発が見られるが八街市全体が慢性的な供給過剰の状態 で、当該地域の土地価格は底値圏にありながらもやや下落傾向となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 榎戸駅徒歩圏の対象標準地と類似の取引事例から得られた比準価格は地域の市場性を反映して実証的で信頼性が高い。 一方自己用戸建住宅が大半の住宅団地で、画地規模、公法規制等から収益還元法は適用しない。よって規範性を有する 比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化が急速に進んでいる 。新型コロナウイルスの影響は限定的だが、 道路等インフラ整備が弱く地価は弱含みであ る。 最寄駅には近いが、古い住宅団地で建物の老 朽化が進んでいる。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％