別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 袖ケ浦 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟 印  TEL.

鑑定評価額 942,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市南袖２９番 ②地積 　(㎡) 51,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 1:2.5 工場 大規模工場、倉庫等 が多い臨海埋立工業 地域 西18m市道 水道 袖ケ浦 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 139.3 ｍ、奥行　約　　 355.1 ｍ、規模　　    51,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅北方 2.9km 法令 規制 工専 (50,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内に特段の変動要因は無く、当面は現状を維持するものと予測する。地価は横這い傾向で推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、袖ケ浦市及び周辺市町村の工業地域。当該圏域の中心は比較的大規模な臨海工業地域に存する工場で、 自用の工場・倉庫等を目的とする大企業等が需要の中心を占めている。系列企業間の取引も見られるが、特別な事情が ない限り売却対象とはなりにくく、取引は少ない。従って、取引事例からの的確な価格帯及びその動向は把握しづらい が、事業者の経済環境や工業地の価格を決定する諸要因等を考慮し、横這いで推移しているものと判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場・倉庫等を目的とする大企業が需要の中心であり、それらの事業者の行動を制約する経済環境についても十 分留意した。また、大規模埋め立てを単独で実施することは非現実的であり、収益性についても企業経営という側面か らの要素が強く、今回は原価法及び収益還元法は採用しなかった。従って、広範囲に収集した事例に基づく比準価格を 標準とし、代表標準地からの検討及び取引市場の動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地の地価は堅調で、用途の多様性の見ら れる準工業地等は上昇傾向が見られる。 京葉臨海工業地域に所在し、倉庫、工場等が 建ち並ぶ地域である。新規需要は少ないが、 供給物件もなく安定的に推移している。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％