別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 袖ケ浦 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　勝　錬太郎 印  TEL.

鑑定評価額 1,310,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市北袖１０番１外 ②地積 　(㎡) 65,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模工場の建ち並 ぶ臨海工業地域 南東22m市道 水道 長浦 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 350.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    66,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 長浦駅北方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ臨海型の工業地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状維持と予測する。宅地の供給は 少なく、地価は概ね横ばいである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市から富津市の工業地域である。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は製 造業を中心とする企業である。関連企業の土地取引が一部見られた程度であり、地価は横ばいで推移している。工業地 の取引は少なく、また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は工場地の取引事 例の中から事例を採用して試算したもので、現下の工場市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっ ての意思決定の基準となる価格である。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該 標準地は代表標準地であるため、代表標準地からの検討は行わない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資は増加見込みとなっているものの、 景況感は「下降」超で推移している。 臨海型の工業地域で、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％