鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８９３６０ -377	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２１１０８５５３６ -263	袖ケ浦市		建付地	（　）	不整形	北西28m国道、南東6m、二方路		近商 (80,200)
c	２１１０８９３６０ -378	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東（駅前広場）市道、南西6m、角地		近商 (90,200)
d	２１１０８５８１８ -1011	木更津市		建付地	（　）	長方形	北東18m県道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２１１０８５８１８ -1009	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m県道、東13.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,575	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,975	100 [ 85.7]	85,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,200
b	(　 ) 66,256	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	68,354	100 [ 82.1]	83,257		83,300
c	(　 ) 91,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	87,360	100 [ 99.8]	87,535		87,500
d	(　 ) 55,168	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,327	100 [ 68.6]	82,109		82,100
e	(　 ) 126,829	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	122,118	100 [ 136.1]	89,727		89,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

袖ケ浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,454,945	1,702,715	6,752,230	6,288,320	463,910	（　0.9507） 441,039	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,000,796 円　　　　（　 55,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

袖ケ浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅	108.20	Ｓ4	414.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	15.0 m x 10.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３・４階は各階２戸の１ＬＤＫ共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.20	79.5	86.00	3,100	266,600	3.0	799,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.20	88.5	93.10	2,150	200,165	3.0	600,495
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,600	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
4～ 4	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,600	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

計		414.60	86.6	359.10		754,765		1,688,295
								288,000

⑨年額支払賃料	754,765 円　×　12ヶ月　＝　 9,057,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,057,180 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 751,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,305,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,688,295 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,454,945 円　　　　（　 52,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２８７　　　　-17	1,832 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 74.9]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	3,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,108 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２８７　　　　-18	2,846 ( 2,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.2]	100 [100.0]	3,126
c	９２８７　　　　-19	2,481 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.7]	100 [105.0]	2,992

袖ケ浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	457,000 円	91,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,715 円	9,057,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,200 円	91,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,702,715 円　（　　　　　　 10,576 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,400,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 414.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,288,320 円（　　　　　 39,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,454,945 円
②総費用	1,702,715 円
③純収益　①－②	6,752,230 円
④建物等に帰属する純収益	6,288,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	441,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,739 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,000,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
袖ケ浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

袖ケ浦 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　岸　和男

印

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1.5:1	診療所、店舗兼住宅ＲＣ5	店舗、診療所、駐車場等が見られる駅前商業地域	北西（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	袖ケ浦駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 161 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

道路（駅前広場）

交通

施設

袖ケ浦駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

袖ケ浦駅北口の土地区画整理事業地区の商業開発及び住宅分譲の影響を受け、今後は店舗・事務所等が増加する
可能性がある。地価は今後は当面やや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は袖ケ浦市・市原市・木更津市のＪＲ内房線各駅周辺の商業地域である。需要者は地元企業等の店舗需要者
が中心である。希少性がある駅前広場沿いで、袖ケ浦駅北口区画整理地区の住宅増加及び商業施設整備の影響もあり、
周辺商業地の取引はやや増加している。市場の中心となる価格帯は、同一需給圏の範囲が広く地域の特性及び画地規模
が様々であり、土地単価８～１０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

希少性の認められる駅前広場沿いの地域であるが自己使用物件が多いことと賃貸需要がやや少ないため、収益価格が低
位に得られた。袖ケ浦駅及び木更津駅周辺の商業地もしくは商住混在地域の取引事例から求めた市場性を反映する比準
価格を採用し、収益価格を関連付けて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[126.1]

[100.0]
100

83,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

袖ケ浦市の商業地域は、大型店舗・木更津市
・都内等と競合しているが、収益性が見込ま
れる地域を中心に需要はある程度存在する。

袖ケ浦駅南口広場沿いの商業地域で、北口に
住宅地の増加があるものの、周辺商業地の取
引はコロナ禍の影響もあり上昇傾向が鈍化し
ている。

駅前広場沿いの宅地で、代替・競争関係上は
やや優位にある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８９３６０ -377	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２１１０８５５３６ -263	袖ケ浦市		建付地	（　）	不整形	北西28m国道、南東6m、二方路		近商 (80,200)
c	２１１０８５８１８ -1013	木更津市		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、南東9m、二方路		２住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
d	２１１０８５８１８ -1009	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m県道、東13.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,575	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,975	100 [ 84.8]	86,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 66,256	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	68,354	100 [ 80.4]	85,017		85,000
c	(　 ) 84,208	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,281	100 [ 97.4]	87,557		87,600
d	(　 ) 126,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	120,790	100 [ 138.0]	87,529		87,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,500 円／㎡]

袖ケ浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,444,674	1,702,380	6,742,294	6,288,320	453,974	（　0.9507） 431,593	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,808,020 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

袖ケ浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅	108.20	Ｓ4	414.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	15.0 m x 10.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３・４階各階１ＬＤＫ２戸を想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

エントランス・階段・共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.20	79.5	86.00	3,100	266,600	3.0	799,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.20	88.5	93.10	2,140	199,234	3.0	597,702
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,600	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
4～ 4	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,600	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

計		414.60	86.6	359.10		753,834		1,685,502
								288,000

⑨年額支払賃料	753,834 円　×　12ヶ月　＝　 9,046,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,046,008 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 750,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,295,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,685,502 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,444,674 円　　　　（　 52,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３９０８　　　　-7	1,832 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	100 [ 85.0]	3,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,108 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３９０８　　　　-6	2,544 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	3,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

袖ケ浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	457,000 円	91,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,380 円	9,046,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,200 円	91,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,702,380 円　（　　　　　　 10,574 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,400,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 414.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,288,320 円（　　　　　 39,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,444,674 円
②総費用	1,702,380 円
③純収益　①－②	6,742,294 円
④建物等に帰属する純収益	6,288,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	453,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	431,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,808,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）