別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 袖ケ浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　京子 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７ ②地積 　(㎡) 1,021   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 東4.5m道路 水道 東横田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  54.5 ｍ、規模　　     1,021 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ道路 交通 施設 東横田駅北西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅のほか農地がみられる住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面 は現状を維持するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、袖ヶ浦市、市原市内の市街化調整区域内の住宅地域のほか、市街化区域の農家住宅が混在する住宅地域 も含まれる。中心的な需要者は、袖ヶ浦市に地縁を有する給与所得者層で、同一需給圏外からの転入者は殆ど見受けら れない。近隣地域は、周辺に田畑等が広がり、近隣地域及び周辺での取引は少なく、また、需要者が限定的であるため 需要は弱い。価格水準は、標準地規模の土地で１，２００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内に存する旧来の住宅地域であり、公法上の規制から共同住宅を想定することは実現性に 乏しいため、収益価格は試算しなかった。主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般的であることから、取 引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、 上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [104.0] 100 [111.1] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 袖ケ浦市内の人口は、依然、増加傾向を継続 しており、不動産取引件数についも総じて見 れば、大きな増減はなく平年並みである。 市街化調整区域内の農地も見られる住宅地域 で、近隣地域の地域要因に特段の変化は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％