別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 袖ケ浦 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -10 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣 印  TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番１外 ②地積 　(㎡) 810   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 南西5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長浦 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 長浦駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 長浦駅前住宅団地に近接する旧来からの住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると 予測する。市街地に比べ需要は限定的であり、地価水準は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線の長浦駅、袖ケ浦駅を勢圏とする袖ケ浦市内の普通住宅地域である。需要者は主に自己の居住 用目的で取得する地元関係者の個人である。標準地周辺は駅徒歩圏ではあるが、市街化調整区域に近接し、農家住宅等 も見られる住宅地域で、外部からの新規需要は少なく地元関係者や親族間取引が中心である。中心価格帯は約８００㎡ の土地で２千万円台前半と見られる。土地建物としては築年の経過した古家付の取引が多く、新規分譲は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟な農家住宅等の見られる住宅地域であり、経済合理性の観点から収益物件を想定することが非現実的 であるため、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性が重視される地域であり、需要者は取引相場を参考に意 思決定を行う傾向が強い。本件では類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、市場性 を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [103.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響が懸念され るが、市外からの転入、アクアライン効果等 により、市街地を中心に宅地需要は概ね堅調 である。 農家住宅、一般住宅等が見られる周辺の土地 利用状況に変化はなく、地価は引き続き横這 い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％