別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 袖ケ浦 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -9 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　岸　和男 印  TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市横田字上宿２３０５番３ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北3m市道 水道、下水 横田 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       396 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 横田駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅及び農家住宅が混在する既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持するもの と予測する。地価は、一部で住宅地分譲が出ているものの、今後も当面横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市内の久留里線各駅及びＪＲ内房線各駅を勢圏とする住宅地域である。需要者は袖ケ浦市及び周辺 市へ通勤する一次取得者が中心である。周辺に農地がみられるやや住環境の劣る住宅地域で、周辺の区画整然とした住 宅地域と比較して競争力は弱い。市場の中心となる価格帯は、土地は４００㎡程度で総額１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られる旧来からの住宅地域で、自己使用目的の取引が一般的で、経済合理性の観点から共同住宅の建築を 想定することが非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。したがって、取引事例に基づき現実の市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 袖ケ浦市の内房線沿線の住宅地域はコロナ禍 の影響で市内・都内等からの需要がやや減少 し、その他の住宅地域の需給動向はやや低調 な地域が多い。 横田駅徒歩圏内の既成住宅地域で、小学校及 び商店等に近接することから、需要はある程 度存在する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％