別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 袖ケ浦 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市奈良輪２丁目９番１４外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅東方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 袖ケ浦駅に近く利便性の高い住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。市内の堅調な住宅需要を背景 に、地価は引き続きやや上昇傾向と予測するが、新型コロナの不動産市場への影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市内のＪＲ内房線袖ケ浦駅、長浦駅圏内の住宅地域である。需要者は主に自己の居住用目的で取得 する一次取得者層であり、市外からの転入者も見られる。新型コロナを背景に、地価の上昇幅はやや縮小傾向にあるも のの、立地条件の優れる地域を中心に住宅需要は引き続き堅調である。駅に近く区画整然とした良好な住環境を有し人 気は高い。中心価格帯は約１６０～１７０㎡の土地で１，２００万円程度、新築戸建住宅は３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多く、地域の標準的な画地条件等からも市場性を有する共同住宅の想定は困難であり、収益還元 法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較で意思決定 を行う傾向が強い。本件では、類似地域において信頼性の高い取引事例を多数収集することができた。従って、市場性 を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [103.0] 100 68,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響が懸念され るが、市外からの転入、アクアライン効果等 により、市街地を中心に宅地需要は概ね堅調 である。 区画整然とした住宅地域である周辺の土地利 用状況に変化はなく、堅調な住宅需要を背景 に、地価は引き続き上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％