別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 袖ケ浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市福王台１丁目２６番２５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 袖ケ浦駅南東方 750m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。宅地需要は堅調で地価 は上昇傾向で推移していくと予測するが、新型コロナウイルスの感染がどの程度影響するのか予測できない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市内の大規模住宅団地内の住宅地域。需給者の中心は袖ケ浦市内に居住する第一次取得者が過半を 占める。市内の取得者層は、住宅需要は上昇傾向にあるが新型コロナ禍の影響でその程度は鈍っている。当該地域は袖 ケ浦駅勢圏にあり、環境・生活利便性に優れる地域で周辺住宅地に比して相対的に競争力は高い。土地は２００㎡程度 で１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、間口が狭く共同住宅建築の想定は実現性に乏しいため収益還元法は適 用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性 を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であること から、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [104.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の取引は堅調であり、地価も住環境の 良好な地域から上昇傾向がみられるが、新型 コロナウイルス感染症の影響が予断を許さな い状況である。 駅徒歩圏の区画整理済みの住宅地であり、周 辺の住宅地域に比べ競争力は優る。地価は上 昇傾向にある。 ６ｍ幅員で、南東道路であることから住環境 は良好である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％