別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 四街道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇 印  TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市物井字栗木谷５９８番１２ ②地積 　(㎡) 849   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道、背面道 水道、ガス、下水 物井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  38.6 ｍ、規模　　       849 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 物井駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣへの接近性が良好な小規模な工業団地であり、土地利用状況については当面の間は現状を維持すると予測す る。駅徒歩圏の工業地は希少性が高く、地価については上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の内陸型工業地域であり、千葉県北西部は特に規範性が高い。主たる需要者は、自己使用目的が 中心の法人事業者等である。小規模な工業地の需要は未だ弱含みであるが、交通利便性が良好な工業地については、需 給は安定している。工業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は小規模な工場が集積する工業団地に存しており、周辺には賃貸用物流施設等はほとんど見られず、賃貸需 要が乏しいことから収益価格は試算しない。主たる需要者は自用目的が中心の法人事業者等であり、当該需要者は類似 不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏 まえて求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 80.9] [102.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、厳しい状 況にあるが、持ち直しの動きがみられる。た だし、感染症拡大や金融資本市場の動向に留 意が必要である。 ＩＣへの接近性が良好な小規模な工業団地で あり、地域要因に変動はない。駅徒歩圏の工 業地は希少性が高く、地価は上昇傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％