別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 四街道 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市もねの里４丁目１０番３ ｢もねの里４－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 物井 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 物井駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模土地区画整理事業区域内の中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域。周辺地域では商業施設も整備され、 今後は環境良好な住宅地域として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四街道市及び隣接市の比較的品等の高い戸建住宅地域。需要者は圏内に居住する一次取得者のほか、圏 外からの購入者も見られる。当近隣地域は大規模土地区画整理事業区域内の新興住宅地域で、生活利便性及び居住環境 が良好なことから人気は高く、需要は堅調である。取引価格帯としては、土地は１６０㎡程度で１，２００万円前後、 新築戸建住宅は建物の品等により価格の幅が大きいが３，０００～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも見られるが、駐車場のないアパートに対する需要はほとんどなく、対象標準地の画地規模では 駐車場を有する共同住宅を想定することは現実的でないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の 強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件では規範性の 高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 60.8] [101.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や環境良好な地域では需要は増加して いるが、劣る地域では低迷、二極化が進んで いる。当市の住宅地ではコロナ禍の影響は未 だ見られない。 駅徒歩圏内の利便性・住環境の良好な住宅地 域。良質な住宅地域としての成熟が期待され る。周辺地域を含め需要は堅調で地価は上昇 基調である。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％