鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四街道 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０６８４４５ -407	四街道市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北4.6m、二方路		１住居高度地区2種 (60,184)
b	２１１０６７６７１ -317	四街道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、北6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	２１１０６７６７１ -324	四街道市		建付地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
d	２１１０６７６７１ -41	四街道市		建付地	（　）	袋地等	西2m道路、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
e	２１１０６７６７１ -407	四街道市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、南西4m、角地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	90,270	100 [ 101.5]	88,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	89,800
b	(　 ) 89,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	85,225	100 [ 106.1]	80,325		81,100
c	(　 ) 80,624	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	91,284	100 [ 104.5]	87,353		88,200
d	(　 ) 75,376	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	78,176	100 [ 86.9]	89,961		90,900
e	(　 ) 87,167	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 120.8]	72,375	100 [ 95.4]	75,865		76,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,200 円／㎡]

四街道 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,183,438	356,973	1,826,465	1,464,450	362,015	（　0.9692） 350,865	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,160,510 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.99	Ｗ2	111.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	160 ％	145 ㎡	11.0 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅１Ｒ約１８㎡×６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.80	100.0	55.80	1,750	97,650	1.0	97,650
							0.0	0
2～ 2	居宅	55.80	100.0	55.80	1,803	100,607	1.0	100,607
							0.0	0
～

～

～

計		111.60	100.0	111.60		198,257		198,257
								0

⑨年額支払賃料	198,257 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,379,084 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,181,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,257 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,183,438 円　　　　（　 15,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０６７６７１　　　　-9004	1,359 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０６７６７１　　　　-9005	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,703
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四街道 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,500 円	19,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	71,373 円	2,379,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,800 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,973 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 111.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,464,450 円（　　　　　 10,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,183,438 円
②総費用	356,973 円
③純収益　①－②	1,826,465 円
④建物等に帰属する純収益	1,464,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	350,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,160,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
四街道 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四街道 -5

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　小塚　隆雄

印

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四街道市四街道字前畑１５２１番３１外				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種 (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅にアパートの混在する既成住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	四街道 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

四街道駅北方

730m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

特段変化の要因がないことから現在の住環境を維持するものと予測する。道路条件に劣るものの、駅徒歩圏に存
し、生活利便施設に近く、需要は堅調である。今後の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅への接近性に優れた地域に強い代替競争関係が認められる。主な需
要者は市内在住者の一次取得者層が中心であるが、千葉方面からの需要者も存する。街路条件は劣るが、駅徒歩圏に所
在し、利便性施設への接近性に優れ、需要は底堅い。需要の中心と価格帯は、土地は１４５㎡で１２００万円程度、新
築戸建は３，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が中心であるがアパートも存する。ただし土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格
は低価に試算された。一方、比準価格は四街道駅徒歩圏内において実際に成約した取引事例から比準しており、実証的
で信頼性は高い。さらに需要者は自己使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価
格を重視するのが妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四街道 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[108.7]

[101.0]
100

84,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済はコロナ禍により不透明となってい
る。不動産市場は二極化が進んでおり、立地
、環境等に優れた物件の需要は堅調である。

コロナ禍による地価への影響は少ない。その
他、地域要因に変動はない。四街道地区の直
近１年の人口は減少している。地価は上昇傾
向を示す。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

四街道 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０６７６７１ -317	四街道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、北6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	２１１０６８４４５ -407	四街道市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北4.6m、二方路		１住居高度地区2種 (60,184)
c	２１１０６７６７１ -44	四街道市		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m市道、南6m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２１１０６７６７１ -35	四街道市		建付地	（　）	ほぼ台形	北3.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	85,225	100 [ 106.1]	80,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	81,100
b	(　 ) 96,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	90,270	100 [ 101.5]	88,936		89,800
c	(　 ) 101,491	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 118.5]	90,515	100 [ 111.3]	81,325		82,100
d	(　 ) 92,022	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,390	100 [ 84.7]	109,079		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

四街道 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,171,148	357,771	1,813,377	1,464,450	348,927	（　0.9692） 338,180	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,901,633 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.99	Ｗ2	111.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	160 ％	145 ㎡	11.0 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建アパート、１戸当たり約３２㎡×４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.80	100.0	55.80	1,749	97,594	1.0	97,594
							0.0	0
2～ 2	居宅	55.80	100.0	55.80	1,784	99,547	1.0	99,547
							0.0	0
～

～

～

計		111.60	100.0	111.60		197,141		197,141
								0

⑨年額支払賃料	197,141 円　×　12ヶ月　＝　 2,365,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,365,692 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,169,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,141 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,171,148 円　　　　（　 14,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０６７６７１　　　　-9001	2,190 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０６７６７１　　　　-9003	1,983 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,154
c	２１１０６８４４５　　　　-9013	1,258 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,410

四街道 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,500 円	19,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	70,971 円	2,365,692　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,800 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 357,771 円　（　　　　　　 2,467 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 111.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,464,450 円（　　　　　 10,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,171,148 円
②総費用	357,771 円
③純収益　①－②	1,813,377 円
④建物等に帰属する純収益	1,464,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,901,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）