別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 四街道 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄 印  TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 51,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市栗山字半台１０７４番４６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等も見られる 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 四街道駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段地域要因に変化はない。駅徒歩圏外で道路条件はやや劣るものの、周辺には比較的新しいミニ開発地も存し ており、一定の需要は存している。今後の地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅を最寄駅とする駅接近性の劣る地域に強い代替競争関係が認められ る。主な需要者は市内在住者の一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏外で、街路条件にやや劣る ものの、一定の需要は存しており、比較的新しいミニ分譲地も多い。需給は概ね安定している。需要の中心となる価格 帯は、土地は１８０㎡前後で９００万円程度、新築建売住宅は２０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺にはアパート等も散見されるが、駅接近性に劣ることから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断し収益 価格の査定は断念した。一方、比準価格は、栗山地区を中心に四街道市内で実際に成約した事例より比準しており、実 証的で信頼性は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 85.6] [104.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍により不透明となってい る。不動産市場は二極化が進んでおり、立地 、環境等に優れた物件の需要は堅調である。 コロナ禍による地価への影響は少ない。その 他、地域要因に変動はない。栗山地区の直近 １年の人口は微減している。地価は横ばい傾 向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％