鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０９４３５６ -39	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、北西6m、二方路		準住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
b	２０７０９６７８７ -316	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,318)
c	２０７０９７９８６ -301	君津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、西6m、二方路		準住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
d	２０７０９６７８７ -311	木更津市		底地	（　）	不整形	東10m県道、南2.5m、西5m、三方路		１住居高度地区2種 (70,200)
e	２１１０９６８９８ -31	君津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,831	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,898	100 [ 85.0]	26,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,900
b	(　 ) 39,287	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,562	100 [ 144.0]	27,474		27,500
c	(　 ) 32,670	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	36,834	100 [ 134.2]	27,447		27,400
d	(　 29,439) 29,439	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 76.6]	38,624	100 [ 140.4]	27,510		27,500
e	(　 ) 46,507	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,437	100 [ 174.4]	27,200		27,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -23.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 +95.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,200 円／㎡]

富津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,599,028	830,606	3,768,422	3,506,580	261,842	（　0.9711） 254,275	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,189,286 円　　　　（　 17,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	300 ㎡	11.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は２ＤＫタイプの住戸（３戸・各４６．６６㎡）の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を採用したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	1,516	212,240	3.0	636,720
							0.0	0
2～ 2	居宅	140.00	100.0	140.00	1,400	196,000	1.0	196,000
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		408,240		832,720
								0

⑨年額支払賃料	408,240 円　×　12ヶ月　＝　 4,898,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,898,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 415,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,591,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	832,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 83 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,599,028 円　　　　（　 15,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０９９５４２　　　　-5	1,850 ( 1,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０９９５４２　　　　-6	1,266 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	1,524
c	２１１０９９５４２　　　　-7	1,746 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,516

富津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	46,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,206 円	5,006,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 323,400 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 830,606 円　（　　　　　　 2,769 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,506,580 円（　　　　　 11,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,599,028 円
②総費用	830,606 円
③純収益　①－②	3,768,422 円
④建物等に帰属する純収益	3,506,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,189,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
富津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富津 5-1

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　青沼　貴仁

印

TEL.

鑑定評価額

7,890,000 円

１㎡当たりの価格

26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富津市大堀字根岸４３番５				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小規模小売店舗が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域	南東7.8m国道	水道	青堀 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ国道

交通

施設

青堀駅北東方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

青堀駅周辺の国道１６号沿いの低層店舗併用住宅等が連たんする近隣商業地域で、当面現状のまま推移していく
ものと思料する。旧来の近隣商業地域の需要は少なく、地価は横ばい傾向にて推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富津市を中心に隣接周辺市の低層店舗の建ち並ぶ住商混在地域である。需要者の中心は地元の店舗、事
業所等を経営する個人事業者で、外部資本の流入は期待できない地域で、繁華性は乏しく、それぞれの店舗の敷地規模
が小さいため、駐車場の整備が出来ない商業地域であるため国道沿いではあるが需要は少なく衰退傾向にある。土地は
３００㎡程度で８００万円前後が取引の中心であるが、土地取引も少ないため価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用の低層店舗等が大半であり、収益目的の取引はほとんどない。収益価格については、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって収益価格を関連づけ、周辺の地価動向及び代
表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　君津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[206.3]

[100.0]
100

26,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富津市内には整備水準の高い住宅地が少ない
ため、隣接市である木更津市及び君津市に転
出する傾向が見られ、地価は下落及び横ばい
傾向にある。

富津市の旧来からの中心商業地であるが、大
型店舗等の出店もなく、地域内に格別の変動
要因がなく地価は概ね横ばいにて推移するも
のと予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　+128.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７０９８１７９ -303	富津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西8m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１１０９４３５６ -26	富津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m国道、中間画地		２住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
c	２１１０９５１６０ -61	富津市		更地	（　）	ほぼ整形	南東8.3m国道、南西2.8m、角地		２住居高度地区2種 (60,200)
d	２０７０９８１７９ -305	富津市		更地	（　）	不整形	西9m県道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
e	２１１０９７７２５ -18	富津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,141	100 [ 88.1]	28,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,500
b	(　 ) 17,460	100 [ 80.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,760	100 [ 80.4]	27,065		27,100
c	(　 ) 16,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	20,164	100 [ 73.1]	27,584		27,600
d	(　 ) 8,330	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	15,179	100 [ 60.3]	25,172		25,200
e	(　 ) 25,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,100	100 [ 90.0]	27,889		27,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 -10.0
b	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,300 円／㎡]

富津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,468,105	797,240	3,670,865	3,447,090	223,775	（　0.9711） 217,308	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,434,857 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	300 ㎡	11.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は４６㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため有効率は１００％とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	1,500	210,000	1.0	210,000
							1.0	210,000
2～ 2	居宅	140.00	100.0	140.00	1,250	175,000	1.0	175,000
							1.0	175,000
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		385,000		385,000
								385,000

⑨年額支払賃料	385,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,620,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 108,000 円　　×　　％　＝　　 383,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,344,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 120,035 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,468,105 円　　　　（　 14,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０９８１７９　　　　-9	2,337 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [180.0]	100 [100.0]	1,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,503 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０９６７８７　　　　-7	2,864 ( 2,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [180.0]	100 [100.0]	1,675
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,500 円	45,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,840 円	4,728,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,240 円　（　　　　　　 2,657 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,447,090 円（　　　　　 11,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,468,105 円
②総費用	797,240 円
③純収益　①－②	3,670,865 円
④建物等に帰属する純収益	3,447,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,434,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）