別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁 印  TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市下飯野字内小平田１０１３番 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 2:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東3.6m市道、南西側道 水道 青堀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．６ｍ 市道 交通 施設 青堀駅南方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 富津市の在来住宅地域であり、当該地域は道路幅員が狭く入組んだ住宅地であるため、住宅地需要は限定的であ る。地価は弱含みにて推移すると思料する。また、当該地域において格別な地域要因の変動はない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -0.8 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富津市、君津市の普通住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、需要者の中心は市内在住者であり 、市外及び県外からの転入者は少ない。富津市の人口は減少傾向にあり、また、大規模開発等もなく、生活利便性の高 い木更津市、君津市へ需要が移り土地取引は少ない状況である。土地は３５０㎡で５００万円程度、新築住宅は２，０ ００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は共同住宅等はほとんど見られず、自己利用目的が中心な住宅地域であるため、収益還元法は適用しない。快 適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引事例の取引価格の水準を指標に価格が 形成されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [122.3] [101.2] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富津市内には整備水準の高い住宅地が少ない ため、隣接市である木更津市及び君津市に転 出する傾向が見られ、地価は下落及び横ばい 傾向にある。 富津市の在来住宅地域であり、道路幅員も狭 く入組んだ地域で、地域要因に格別な変動は ないが、地価はやや下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.2 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％