別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 君津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 9-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗 印  TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市人見字高山１０２０番３ ②地積 　(㎡) 1,095   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 鉄鋼関連の工場、倉 庫等が混在する工業 地域 北9m市道 水道 青堀 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 青堀駅北東方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄鋼業界関連の工場・倉庫等が建ち並ぶ地域であり、特段の地域要因の変動もなく当面は現状を維持するものと 思料する。製造業等の需要は弱含みだが宅地供給は限定的で、その希少性から地価は概ね横ばいと推察される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市から富津市にかけての臨海工業地域及びその周辺地域と判定した。主たる需要者は鉄鋼業界関連 の工場経営者や物流事業者などである。製造業の業績は弱含みが続いているため、新規の設備投資には慎重であり、工 場地を積極的に取得するような動きは見受けられないが、供給が少ないエリアであり希少性は高い。取引に際しては個 別性が強く、取引規模等の差異も大きいうえ、取引件数も少ないことから、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の取引事例は比較的乏しいため同一需給圏内の類似地域等より広域的に選択しているが、本件比準価格は、要因 比較等も適切になされており、実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の工場用地 又は倉庫用地の取引が中心で、賃貸を想定した収益物件の敷地としての取引は想定し難く、収益還元法の適用は断念し た。従って、本件では、比準価格を採用し、周辺の地価動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続くものの君津駅周辺の宅地供給 が限定的であり、宅地需要は郊外へと波及し ている。新型コロナの懸念もあるが取引は復 調傾向にある。 鉄鋼業界関連の工場・倉庫等が建ち並ぶ地域 であり、地域要因に特段の大きな変動は認め られない。供給は限定的で、地価は概ね横ば いと推察される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％