別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 君津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -5 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由 印  TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市北子安３丁目５番１５ ｢北子安３－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 君津駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、底堅い需要と宅地の供給不足により需給は逼迫してお り、地価は上昇傾向を描き、今後も推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市・木更津市におけるＪＲ各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。中でも「君津」駅周辺の区画整 然とした住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、３０～４０代の第一次取得者で、同一需給圏内に居住する層 と思料される。比較的良好な住環境を有すると共に、売り物件の希少な地域であるため、需要は堅調で、やや需要超過 傾向が伺える。需要の中心は土地が約２４０㎡で１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は住宅、アパート等が混在する地域であるが、市場での取引は自用目的が大半を占め、駅接近条件より収益目的 の賃貸建物の取引は殆ど見られないことから、収益価格は適用を断念した。価格形成においては、居住の快適性、利便 性等が重視される。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに市場性に留意するとと もに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [103.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需給不均衡による地価の継続的な高上昇状態 はコロナ禍によるマーケットの停滞で緩和し つつある。 都市の外延的発展及び宅地供給を小糸川が阻 害し、君津駅周辺の区画整然とした住宅地域 は慢性的な宅地供給不足にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　 +15.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％