別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鎌ケ谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -13 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市くぬぎ山４丁目１６番２０８ ｢くぬぎ山４－４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 くぬぎ山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 くぬぎ山駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内に所在する居住環境が標準的な住宅地域。地域要因に特段の変化は見られず、今後も同様の利用状況 が継続するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、市内及び近接市域に所在する新京成線及び北総鉄道各駅勢圏に所在する住宅地域。主たる需要者は 市内及びその周辺市域に居住する一次取得者である。北総鉄道により都心へのアクセスも可能であるが地価は割安の水 準にあり、総額を抑えたい需要者層が多い。土地は標準地と同規模で総額１０００万円程度、新築戸建で２５００万円 台後半が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、敷地規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難だ ったため、収益価格の適用は断念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格 のみであるが、信頼性の高い多数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認められる 。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.3] [104.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による経済 活動の停滞は、持ち直しの動きも見られるが 、感染の収束が見通せず、景気は弱含みで推 移している。 駅徒歩圏の居住環境が概ね標準的な住宅地域 である。地価に影響を与える地域要因の変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％