別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鎌ケ谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -10 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東初富５丁目７４５番４９８ ｢東初富５－５－５４｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鎌ケ谷市内及び周辺市等の戸建住宅地域である。主な需要者は鎌ケ谷市内及び周辺市等の一次取得者で ある。戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、鉄道駅へのアクセスや周辺の幹線道路の渋滞等からやや選好性が劣 るため、価格は弱含みで推移している。新築戸建住宅の中心的価格帯は、標準画地規模で２０００万円～２５００万円 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である 。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住 宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.1] [104.0] 100 80,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により景気 は引続き厳しい状態にあるが、持ち直してい る。先行きは警戒感が続く中、緩やかに改善 基調をたどる。 鎌ヶ谷大仏駅徒歩圏の既成住宅地域で、近隣 地域の居住環境、利便性等の要因に大きな変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％