別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鎌ケ谷 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -7 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美 印  TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東初富６丁目７４４番２４０ ｢東初富６－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模戸建住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅団地として熟成しており今後も現状の良好な住環境が 維持されるものと予測される。分譲当時の規模の大きな画地が多いが地区計画により細分化が制限されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び周辺市内の東武野田線及び新京成線沿線駅勢圏の住宅地域で、特に鎌ヶ谷大仏駅を最寄駅と する住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は同一需給圏内の居住者であるが、画地規模の大きな土地が標準的であ り総額が嵩むことから買換え層が中心となる。当該地域は生活利便性及び住環境良好な住宅地域であり、需給は均衡し ている。地域の平均的な取引水準は土地２００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円台後半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、「鎌ヶ谷大仏」駅徒歩圏に存し標準地と競争・代替関係を認めることのできる取引事例から規範性の高い 価格が求められている。当該地域は、地区計画により共同住宅の建築が制限されているため、対象標準地について収益 物件の想定を行うことが適切でないことから収益還元法の適用を断念した。よって、不動産取引の実態を反映した比準 価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [102.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌ケ谷市人口は近年横這い傾向にあり、市内 住宅地価格は二極化傾向。コロナ禍により景 気は厳しい状況で、地価への影響について注 視が必要。 当該地域は分譲から４０年以上経過した熟成 した住宅団地で高齢化が進んでいる。特段の 地域要因の変動は見られない。 幅員６ｍの北東道路に面している。特段の個 別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％