鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０５０９４３５ -14	我孫子市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２１１０５０９６７６ -15	我孫子市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、西4.4m、角地		近商 (80,200)
c	２１１０５０６７６２ -1010	我孫子市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商 (100,200)
d	２１１０５０３３８６ -2001	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m私道、中間画地		１低専 (60,150)
e	２１１０５０８７４２ -1062	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (60,174)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,696	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	122,738	100 [ 81.2]	151,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 197,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	188,093	100 [ 100.5]	187,157		191,000
c	(　 ) 137,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	145,212	100 [ 98.0]	148,176		151,000
d	(　 ) 177,887	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	175,443	100 [ 113.5]	154,575		158,000
e	(　 ) 147,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	144,124	100 [ 97.9]	147,216		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

我孫子 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,541,168	437,366	2,103,802	1,662,680	441,122	（　0.9692） 427,535	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,725,204 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.73	Ｗ2	140.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	190 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（４戸）、平均専有面積約３５㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.39	100.0	70.39	1,599	112,554	1.0	112,554
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.39	100.0	70.39	1,679	118,185	1.0	118,185
							0.0	0
～

～

～

計		140.78	100.0	140.78		230,739		230,739
								0

⑨年額支払賃料	230,739 円　×　12ヶ月　＝　 2,768,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,768,868 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,539,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,739 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,116 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,541,168 円　　　　（　 13,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-555	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,599 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-313	1,592 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,719
c	千葉第５（賃）　　　　-365	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	1,457

我孫子 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,300 円	21,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,066 円	2,768,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 437,366 円　（　　　　　　 2,302 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,662,680 円（　　　　　 8,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,541,168 円
②総費用	437,366 円
③純収益　①－②	2,103,802 円
④建物等に帰属する純収益	1,662,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	441,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	427,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,725,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
我孫子 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 -27

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　増田　優子

印

TEL.

鑑定評価額

29,600,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市柴崎台１丁目４番７｢柴崎台１－４－１４｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、共同住宅が混在する区画整理済の住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	天王台 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 105 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

天王台駅北西方

300m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

街区の整った住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。天王台駅徒歩圏
の住宅地として需要は底堅く、地価は上昇傾向が持続するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内で常磐線沿線駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は都心へ通勤する市内在住又は地縁を有する若
年層の一次取得者層が主体。天王台駅徒歩圏に位置する生活利便性良好な区画整然とした住宅地域で需要は底堅い。既
存住宅地は規模が大きく総額が嵩む為、業者が買い取り、分割後に建売住宅として販売する等の供給も見られる。市場
の中心価格帯は敷地規模６５坪前後の中古住宅３５百万円前後、敷地規模４０坪程度の新築戸建４千万円前後が相場。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

区画整然とした住宅地で、自用目的の取引が多い地域である。周辺にはアパート等も見られるが、標準地の法令上の規
制等の制約からも収益価格は低位に査定された。一方、比準価格の査定においては、天王台駅勢圏内の類似地域におい
て、多数の信頼性ある事例を収集し得た。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　我孫子 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 139,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 86.6]

[102.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性良好で割安感のある住宅地域の地価は
上昇傾向。その他大部分の地域は横ばい乃至
下落。新型コロナウイルスの影響はまだ顕在
化していない。

地域要因に特段の変動はない。区画整然とし
た住宅地域で、常磐線沿線駅徒歩圏内の地価
は上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０５０９４３５ -53	我孫子市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２１１０５０６７６２ -1010	我孫子市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商 (100,200)
c	２１１０５０９６７６ -1	我孫子市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
d	２１１０５０９４３５ -1052	我孫子市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,571	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,179	100 [ 96.0]	159,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 137,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	145,212	100 [ 100.0]	145,212		148,000
c	(　 ) 151,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	148,721	100 [ 93.1]	159,743		163,000
d	(　 ) 121,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,854	100 [ 90.3]	134,944		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

我孫子 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,613,260	438,323	2,174,937	1,662,680	512,257	（　0.9692） 496,479	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,132,224 円　　　　（　 53,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.73	Ｗ2	140.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	190 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ約３５㎡×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.39	100.0	70.39	1,669	117,481	1.0	117,481
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.39	100.0	70.39	1,702	119,804	1.0	119,804
							0.0	0
～

～

～

計		140.78	100.0	140.78		237,285		237,285
								0

⑨年額支払賃料	237,285 円　×　12ヶ月　＝　 2,847,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,847,420 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,611,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,285 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,613,260 円　　　　（　 13,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-318	1,687 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,669 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-555	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,300 円	21,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,423 円	2,847,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,323 円　（　　　　　　 2,307 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,662,680 円（　　　　　 8,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,613,260 円
②総費用	438,323 円
③純収益　①－②	2,174,937 円
④建物等に帰属する純収益	1,662,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	512,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	496,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,132,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,300 円／㎡）