別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 我孫子 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -25 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市つくし野６丁目７５番２４ ｢つくし野６－２５－６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    70 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　　 交通 施設 我孫子駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持する ものと予測する。最寄駅からやや距離があり、需要はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の３０～４０歳代の一 次取得者。区画整然とした住環境の良好な住宅地域であるが、最寄駅からやや距離があり、需要はやや弱含み傾向であ る。つくし野地区は既成の住宅地域であるため新規分譲は少なく、中古住宅の取引が多い。市場の中心価格帯は、１５ ０～２００㎡程度の土地で総額１，５００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からやや距離のある自用の戸建住宅が中心の地域で、容積率も低く、敷地面積は共同住宅用地として やや狭小であり、事業収支採算上、賃貸共同住宅の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅 用地としての利用を前提とした自己使用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されること から、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [166.1] [104.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で、高齢化は進行しつつ ある。土地価格は利便性等により二極化傾向 にあり、格差が広がりつつあるが、コロナ禍 の影響は少ない。 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既 成の住宅地域で、地域要因に大きな変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％