鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八千代 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０６９４３６ -56	八千代市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２１１０６９４３６ -406	八千代市		建付地	（　）	袋地等	西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２１１０６９４３６ -13	八千代市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２１１０６９４３６ -9	八千代市		更地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２１１０６９４３６ -57	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,649	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	127,375	100 [ 101.5]	125,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 102,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	117,743	100 [ 96.0]	122,649		123,000
c	(　 ) 119,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	114,590	100 [ 97.5]	117,528		118,000
d	(　 ) 119,065	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	116,730	100 [ 101.5]	115,005		115,000
e	(　 ) 139,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	129,115	100 [ 98.5]	131,081		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

八千代 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,665,374	476,526	2,188,848	1,689,750	499,098	（　0.9692） 483,726	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,871,959 円　　　　（　 70,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.20	Ｗ2	132.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	140 ㎡	10.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋形式１Ｒ約３２㎡×４戸

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.20	94.0	62.20	1,856	115,443	1.0	115,443
							0.0	0
2～ 2	居宅	66.20	100.0	66.20	1,912	126,574	1.0	126,574
							0.0	0
～

～

～

計		132.40	97.0	128.40		242,017		242,017
								0

⑨年額支払賃料	242,017 円　×　12ヶ月　＝　 2,904,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,904,204 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,663,155 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,017 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,219 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,665,374 円　　　　（　 19,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０６９４３６　　　　-9005	1,776 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	1,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,858 円/㎡　月額支払賃料（　 1,856 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０６９４３６　　　　-9006	2,029 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,126 円	2,904,204　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,526 円　（　　　　　　 3,404 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,689,750 円（　　　　　 12,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,665,374 円
②総費用	476,526 円
③純収益　①－②	2,188,848 円
④建物等に帰属する純収益	1,689,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	499,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,871,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
八千代 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 -31

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　杉田　秀樹

印

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市八千代台南３丁目１２０番９｢八千代台南３－１５－３１｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパートも混在する住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	八千代台 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 13.3 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

八千代台駅南西方

760m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

八千代台駅徒歩圏の既成住宅地域。地域要因に特に変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。土
地の需給関係は安定しており、地価は概ね横ばい基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京成本線及び東葉高速鉄道沿線で、八千代市及び周辺市の戸建住宅を主とする住宅地域。需要者は圏内に
居住する一次取得者が中心である。当近隣地域は駅徒歩圏内にあり、利便性及び住環境が比較的良好であることから需
要は堅調である。取引価格帯としては、画地分割による小規模画地の取引では高い単価も見られるが、土地は１４０㎡
程度で１，８００万円前後、新築戸建住宅は建物の品等にもよるが３，０００万円台半ばが需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当近隣地域は共同住宅も見られる地域であるが、アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営であること
、また供給過剰であること等により土地価格に見合う賃料が形成されていないため収益価格は低位に試算されたと思料
する。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。そこで本件では
比準価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[102.4]

[100.0]
100

126,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性や環境良好な地域では需要は増加して
いるが、劣る地域では低迷、二極化が進んで
いる。当市の住宅地ではコロナ禍の影響は未
だ見られない。

生活利便性の良好な既成住宅地域で、比較的
人気は高い。需給関係は安定しており、地価
は横ばい基調で推移している。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０６９４３６ -406	八千代市		建付地	（　）	袋地等	西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２１１０６９４３６ -57	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専 (60,100)
c	２１１０６９４３６ -66	八千代市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２１１０６９４３６ -23	八千代市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２１１０６９４３６ -21	八千代市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m私道、北西4m、二方路		１住居高度2種最高31m (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	117,743	100 [ 91.6]	128,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 139,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	129,115	100 [ 98.0]	131,750		132,000
c	(　 ) 120,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	116,299	100 [ 98.0]	118,672		119,000
d	(　 ) 151,660	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	150,158	100 [ 123.7]	121,389		121,000
e	(　 ) 125,858	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	122,192	100 [ 101.1]	120,863		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

八千代 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,627,885	452,801	2,175,084	1,689,750	485,334	（　0.9692） 470,386	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,599,714 円　　　　（　 68,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.20	Ｗ2	132.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	140 ㎡	10.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋形式の建物で２階建１Ｒタイプ４戸、平均専有面積３２．１０㎡。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

２階住戸への階段部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.20	94.0	62.20	1,830	113,826	1.0	113,826
							0.0	0
2～ 2	居宅	66.20	100.0	66.20	1,885	124,787	1.0	124,787
							0.0	0
～

～

～

計		132.40	97.0	128.40		238,613		238,613
								0

⑨年額支払賃料	238,613 円　×　12ヶ月　＝　 2,863,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,863,356 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 237,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,625,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,613 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,627,885 円　　　　（　 18,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０６９４３６　　　　-9001	1,933 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,832 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０６８４４５　　　　-9009	2,031 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,033
c	２１１０６８４４５　　　　-9008	1,786 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,788

八千代 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	22,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,901 円	2,863,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 452,801 円　（　　　　　　 3,234 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,689,750 円（　　　　　 12,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,627,885 円
②総費用	452,801 円
③純収益　①－②	2,175,084 円
④建物等に帰属する純収益	1,689,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	485,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	470,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,599,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,600 円／㎡）