鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

流山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４４３４７ -736	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
b	２１１０４４３４７ -705	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東12m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
c	２１１０４８７６６ -207	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m市道、北西4.8m、角地		近商 (100,300)
d	２１１０４８７６６ -219	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２１１０４４８５４ -808	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北東2.7m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	103,147	100 [ 59.5]	173,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 204,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,038	100 [ 114.6]	170,190		170,000
c	(　 ) 199,153	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	190,618	100 [ 113.1]	168,539		169,000
d	(　 ) 157,801	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,801	100 [ 93.4]	168,952		169,000
e	(　 ) 155,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	163,974	100 [ 87.7]	186,971		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -16.1	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

流山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,351,053	832,722	3,518,331	2,893,900	624,431	（　0.9758） 609,320	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,964,255 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	65.10	ＲＣ3	174.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.3 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は２ＤＫ（平均専有面積５６．４６㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	61.37	100.0	61.37	2,889	177,298	3.0	531,894
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	56.46	100.0	56.46	1,926	108,742	1.0	108,742
							0.0	0
～

～

～

計		174.29	100.0	174.29		394,782		749,378
								0

⑨年額支払賃料	394,782 円　×　12ヶ月　＝　 4,737,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,737,384 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 393,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,344,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	749,378 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,351,053 円　　　　（　 47,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-352	1,880 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,931 円/㎡　月額支払賃料（　 1,926 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-532	2,029 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,932
c	千葉第４　　　　-280	1,485 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,914

流山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,000 円	43,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,122 円	4,737,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,722 円　（　　　　　　 9,151 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,893,900 円（　　　　　 31,801 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,351,053 円
②総費用	832,722 円
③純収益　①－②	3,518,331 円
④建物等に帰属する純収益	2,893,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	624,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	609,320 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,964,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
流山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-3

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　司

印

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市西初石３丁目９８番１７				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度3種最高20m
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗やスーパーの混在する駅前商業地域	東7m市道	水道、ガス、下水	初石 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

初石駅北西方

80m

法令

規制

近商
(80,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、支線沿いの駅前商業地として環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。商業地
の需要は、当該地域の地域特性等により、今後もしばらくは安定した状況であると推定される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、流山市の支線駅前の比較的に繁華性を有する商業地域等である。需要者の中心は、駅前の顧客流動性や
背後地の需要を見込んだ個人事業主、地元の中堅法人や飲食チェーン店など多様であり、店舗の空洞化等は見受けられ
ない。コロナ禍の影響も懸念されるが、駅前商業地としてのエリアが限定されており、顧客流動性等も有する事などか
ら、需要は概ね安定している。地価水準としては、規模や形状等の条件にもよるが１５～１８万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における取引は、自用の店舗又は一部賃貸も併用した自社使用など多様な状況にあり、比準価格はそれらの
複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又商業地域である事から、土地の収益性からアプローチした経済価値
である収益価格も重要であるが、小規模な支線駅前商業地においては投資需要は少なく、又算定上の数値も流動的であ
る。以上から、規範性ある取引事例による比準価格を重視する事とし、収益価格を参考として鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に係らず各種の景気対策等から不動
産需要は、概ね安定しているが、利便性や住
環境等により、地価動向にはやや相違がある
。

過去１年において街路条件、環境条件等に係
る地域要因の変動は、認められなかった。

当該地域内において、繁華性や店舗の連たん
性、視認性など商業地としての競争力は標準
的である。尚、前年と比較して、格差率に変
動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４６１２３ -995	流山市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、南東4m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (80,300)
b	２１１０４６１２３ -996	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南西4m、二方路		近商高度3種最高20m (80,300)
c	２１１０４４３４７ -736	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
d	２１１０４４３４７ -705	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東12m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,696	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,798	100 [ 79.6]	171,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 140,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	135,381	100 [ 80.4]	168,384		168,000
c	(　 ) 92,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	103,147	100 [ 61.4]	167,992		168,000
d	(　 ) 204,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,038	100 [ 115.7]	168,572		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -27.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

流山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,370,348	914,498	3,455,850	2,850,170	605,680	（　0.9731） 589,387	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,540,149 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.10	ＲＣ3	174.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.3 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：居宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	61.37	100.0	61.37	3,261	200,128	3.0	600,384
							0.0	0
2～ 2	居宅	56.46	100.0	56.46	1,739	98,184	1.0	98,184
							0.0	0
3～ 3	居宅	56.46	100.0	56.46	1,739	98,184	1.0	98,184
							0.0	0
～

～

計		174.29	100.0	174.29		396,496		796,752
								0

⑨年額支払賃料	396,496 円　×　12ヶ月　＝　 4,757,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,757,952 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 394,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,363,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,752 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,370,348 円　　　　（　 48,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-459	1,212 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 91.0]	100 [ 93.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,739 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-533	947 ( 946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	1,688
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,500 円	42,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	237,898 円	4,757,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円
	建物　　　　　　　　　 357,800 円	42,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,100 円	42,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,100 円	42,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 914,498 円　（　　　　　　 10,049 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,850,170 円（　　　　　 31,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,370,348 円
②総費用	914,498 円
③純収益　①－②	3,455,850 円
④建物等に帰属する純収益	2,850,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	605,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,540,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）