鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

流山 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４６１２３ -983	流山市		山林		ほぼ台形	南西12m市道、南東7.4m、角地		１低専 (60,100)
b	２１１０４６１２３ -982	流山市		雑種地		ほぼ整形	西7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２１１０４９１７０ -1054	流山市		畑		ほぼ台形	接面道路無、無道路地		１低専 (60,150)
d	２１１０４６１２３ -981	流山市		山林		ほぼ台形	東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２１１０４９１７０ -1052	流山市		山林		ほぼ台形	南6m市道、北4m、西4m、三方路		１低専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 69,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	69,574	100 [ 144.4]	48,181	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	48,200
b	(　　 ) 84,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	86,651	100 [ 167.9]	51,609		51,600
c	(　　 ) 14,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,493	100 [ 39.7]	36,506		36,500
d	(　　 ) 45,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	45,015	100 [ 96.3]	46,745		46,700
e	(　　 ) 32,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	32,859	100 [ 64.0]	51,342		51,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +4.0	宅地造成　　 +40.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +28.0	宅地造成　　 +30.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 -50.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +30.0	宅地造成　　 -50.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 48,600 円／㎡]

流山 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
104,000	（　 75.4 ％） 78,416	15,000	1,000	960	8,000	53,456
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 1.0 ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 47,731		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 47,731		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		47,700

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２１１０４７１５０ -564	90,369	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.4]	100 [100.4]	101,820	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	102,000
	b	２１１０４７８２３ -121	123,285	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [107.2]	110,581		111,000
	c	２１１０４７１５０ -528	113,999	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.9]	100 [112.5]	102,459		102,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.5	交通・接近 -1.1	環境　　　 0.0
			画地　　　 -11.6	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 -1.6	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 -3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 +2.4	環境　　　 +11.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

104,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	流山 -8	116,000	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [109.0]	104,335	[100.0] 100	104,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.9

環境　　 +7.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

104,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,160 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     40 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　100 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    140 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であり、擁壁は不要。
　
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍの道路を新
　設し、終端部に転回広場を設ける
　。
　
＊排水工事の概要
　地区外公共下水道管に接続。
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　流山市開発事業整備基準に基づき
　開発面積の６％を整備。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊その他
　流山市開発事業整備基準に基づき
　敷地面積の最低限度１３５㎡。ゴ
　ミ置場１カ所を整備する。消防水
　利として提供公園地下に防火水槽
　を埋設。

別記様式第二

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
流山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 3-1

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　司

印

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

流山市西初石２丁目９２４番１

②地積(㎡)

2,690

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高12m

1:1.5

山林

既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域

北西5.8m市道

水道、ガス、下水

初石

840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

山林（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

５．８ｍ市道

交通

施設

初石駅北西方

840m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高12m

⑤地域要因の
　将来予測

今後は、非常に緩やかではあるが次第に宅地分譲開発が進むと予測される。又周辺地域の地価動向等から、しば
らくは地価は概ね横ばいで推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅分譲用地（宅地見込地）

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 47,800 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 48,100 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、流山市にて、既成住宅地に接近性を有する宅地見込地等である。需要者は、大手不動産会社から地元の
不動産開発会社等様々であり、転売目的の不動産会社も該当する。ＴＸ駅勢圏の造成地への需要が高く、山林など宅地
見込地への選好性はやや弱く、又コロナ禍の影響も懸念されるが、特段に地価への影響は見受けられない。分譲価格は
、規模や形状等により個別性を有するが、開発後の１４０㎡程度の更地にて価格帯は１５００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は流山市内における中大規模地の取引事例を宅地分譲地の観点から適正に比準して求めたものであり、実証性
を有しており、昨今の市場性等を反映した価格である。また，控除方式により求めた価格は有効宅地化率、造成工事費
、投下資本収益等を十分に検討した結果であり、不動産開発における実務に準じた精緻性の高い価格である。以上の内
容を踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格及び控除法を適用した控除後価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 48,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に係らず各種の景気対策等から不動産需要
は、概ね安定しているが、利便性や住環境等により
、地価動向にはやや相違がある。

過去１年において街路条件、環境条件等に係る地域
要因の特段の変動は、認められなかった。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の
修正率を変動させる市場性の変動も認められない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

流山 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０４６１２３ -980	流山市		畑		ほぼ長方形	南西7.7m市道、北東5m、二方路		１低専 (50,100)
b	２１１０４６１２３ -982	流山市		雑種地		ほぼ整形	西7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２１１０４６１２３ -981	流山市		山林		ほぼ台形	東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２１１０４６１２３ -983	流山市		山林		ほぼ台形	南西12m市道、南東7.4m、角地		１低専 (60,100)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 102.0]	32,623	100 [ 74.1]	44,026	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	44,000
b	(　　 ) 84,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	86,651	100 [ 146.5]	59,147		59,100
c	(　　 ) 45,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	45,015	100 [ 95.5]	47,136		47,100
d	(　　 ) 69,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	69,574	100 [ 148.6]	46,820		46,800
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 -11.5
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 +16.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 +43.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 47,800 円／㎡]

流山 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
106,000	（　 75.4 ％） 79,924	16,000	1,000	1,020	8,000	53,904
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 48,131		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 48,131		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		48,100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２１１０４９１７０ -1029	129,942	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.1]	100 [117.6]	104,142	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	104,000
	b	２１１０４４８５４ -829	120,581	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.7]	100 [109.7]	109,155		109,000
	c	２１１０４４８５４ -812	113,924	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [103.0]	106,352		106,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +4.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +12.0
			画地　　　 +6.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +1.5	環境　　　 +6.0
			画地　　　 +0.7	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +0.5	交通・接近 +0.5	環境　　　 +2.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

106,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	流山 -8	116,000	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [107.6]	105,693	[100.0] 100	106,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +0.5

交通・接近　　 +2.0

環境　　 +5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

106,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であるが、一部宅地にお
　ついて　コンクリートブロック擁
　壁を高さ３０ｃｍ程度の施工とす
　る。
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍの舗装済道
　路を設定し、終端部に転回広場を
　設ける。
　
＊排水工事の概要
　接面市道下の公共下水道管に接続
　する。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　流山市の開発事業整備基準等によ
　り開発面積の６％を整備する。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊その他
　流山市開発事業整備基準に基づき
　、敷地面積の最低限度は１３５㎡
　である。ゴミ置場を１カ所整備す
　る。消防水利として提供公園地下
　に防火水槽を設ける。