別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 流山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -22 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司 印  TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市おおたかの森南１丁目１８７番３７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 (60,120) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 流山おおたかの森 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道４ ｍ 交通 施設 流山おおたかの森駅南 東方 730m 法令 規制 １低専 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅需要は、各 種の利便性や周辺開発状況等から安定しており、今後の地価も若干の上昇傾向にて推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＴＸ「流山おおたかの森」駅から徒歩圏の住宅地である。需要者は、「流山おおたかの森」駅勢圏にて 各種の利便性の高い土地等を求める購入層であり、当該地域に地縁を有する者や周辺の賃貸居住者が中心であるが、都 心への接近性等からやや広域的な需要も見込める。コロナ禍での影響の懸念はあるものの各種の利便性等から、地価は 若干上昇している。中規模の土地は２５００万円前後、中規模の新築分譲は４０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、地区計画によりアパートなどの収益物件の建築は制約さ れている。又周囲に稀に見られるのは規制前のものである。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心であ り、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から牽連性等を考慮した取引事例 による比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 79.2] [104.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に係らず各種の景気対策等から不動 産需要は、概ね安定しているが、利便性や住 環境等により、地価動向にはやや相違がある 。 過去１年において街路条件、環境条件等に係 る地域要因の変動は、認められなかった。 南西側にて４ｍ市道に接道の中規模の整形地 であり、日照・採光等にやや優れており、競 争力がやや高い。尚、前年と比較して、格差 率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.5 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％