別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 流山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -21 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市東深井字大橋６６３番８０ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 分譲住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 運河 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 運河駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 流山市北東部の柏市との市境近くに位置する住宅地域で、地域に特段の変動を与える要因は見受けられず今後も 概ね現状を維持しながら推移していくと予測される。交通接近性等がやや見劣りし地価は若干の弱含み傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び柏市等の東武野田線沿線駅勢圏の住宅地域であり、特に流山市北東部に古くから形成されてい る分譲住宅地域との代替競争性が強い。需要者は流山市及び周辺市等の地縁的選好性を有する居住者が中心である。交 通接近性及び生活利便性のやや見劣りするエリアであり、地価は若干弱含み傾向にある。地域の平均的な取引水準は標 準地程度の中規模の土地で１２００～１５００万円程度、新築建売住宅の場合で２０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性の認められる取引事例を採用し、信頼性の高い価格が求められている。なお、対象地は第１種 低層住居専用地域に存し近隣地域内も居住の快適性が重視される専用住宅が中心であって賃貸市場が未成熟であること 、賃貸用不動産を想定するにはやや駅接近性が劣ること等から収益還元法の適用を断念した。よって、規範性を有する 比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [152.6] [103.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＴＸ線沿線中心に人口流入が続き流山市の人 口増加率は大きいものの市内住宅地市況は二 極化傾向。またコロナ禍の地価への影響につ いて注視が必要。 最寄駅からやや距離のある熟成した住宅団地 で、やや高齢化傾向にある。特段の地域要因 の変動は認められない。 幅員６．５ｍの東道路に面している。特段の 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％