別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 流山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -15 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊 印  TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市美田６９番２８３ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 流山おおたかの森 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 流山おおたかの森駅北 東方 1.6km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした居住環境が概ね良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も同様の 利用状況が継続するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、ＴＸ線及び東武野田線各駅勢圏に所在する住宅地域。主たる需要者は流山市周辺に居住する一次取 得者、及びＴＸ線利用により都心部へ通勤するサラリーマン世帯。流山市の子育て支援政策により、３０～４０歳台の 若年層や県外からの転入も多い。土地は標準地と同規模で総額２０００万円～２５００万円前後、新築戸建で３５００ 万円が市場での中心価格帯であるが、ＴＸ線への接近性により価格にバラつきも見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、交通接近性も劣ることから賃貸需要が低く、収益価格の適用は断 念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格のみであるが、信頼性の高い多 数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [134.2] [104.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による経済 活動の停滞は、持ち直しの動きも見られるが 、感染の収束が見通せず、景気は弱含みで推 移している。 広い街路が配置された開放感のある街区形成 で、居住環境が良好な住宅地域である。地価 に影響を与える地域要因の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％