別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 流山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -14 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　田村　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市南流山８丁目８番７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 南流山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 南流山駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で地域内に格別の変動要因はなく、用途的には現状維持と予測する。地価は概ね横這い傾向で 推移しているが、今後新型コロナの感染症拡大が価格に与える影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市及び隣接市のＴＸ線、ＪＲ武蔵野線、常磐線沿線の駅徒歩圏の住宅地域で、市場参加者（需要者 ）は同一需給圏内の居住者のほか、東京へのアクセスが良好であることから都内からの需要も多い。ＴＸ線等の交通利 便性に加え、土地区画整理事業による良好な居住環境が形成されているため、駅からやや距離があるものの需要は比較 的堅調である。価格帯は対象標準地の規模で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の住宅地の 事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意 思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言で一時需要が 停滞したが、その後回復し、住宅地について は、新型コロナによる大きな影響は見られな い。 地域要因に格別の変動はない。駅徒歩１０分 圏内と比較すると選好性はやや劣るが、需要 は比較的堅調で地価は概ね横這い傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％