別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 流山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -13 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市東深井字長沢１１１３番８０ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山市及びその周辺市内に存する東武野田線各駅徒歩圏の住宅地域。主な需要者は、都心へ通勤する一次 取得者層である。ＴＸ沿線が注目を浴びる一方で、東武野田線各駅周辺の住宅地の需給動向は総じて低調であり、地価 水準も弱含みの傾向が続いている。取引の中心的価格帯は、土地が１０００万円～１５００万円、建物付で２５００万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、第１種低層住居専用地域内にあり、自己居住用の戸建住宅を中心とする、収益性よりも居住の快適性が 重視される住宅地域である。また、周辺のアパートの賃料は低調であり、事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現 実的であることから、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [103.0] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により景気 は引続き厳しい状態にあるが、持ち直してい る。先行きは警戒感が続く中、緩やかに改善 基調をたどる。 江戸川台駅徒歩圏の住宅地域で、近隣地域の 居住環境、生活利便性等の要因に大きな変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％