別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 流山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝 印  TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市西初石４丁目３６９番２９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 初石 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５ｍ、市 道 交通 施設 初石駅南西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 初石駅より徒歩１０分程度に位置し、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に変動を与 える特段の要因はみられないことから、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市内中部を中心に東武野田線沿線に形成された住宅地域一帯と判断される。需要者は流山市及び周 辺市に居住する３０代～４０代の第一次取得者で、県内及び都内へ通勤する会社員等が中心である。近隣地域及び周辺 地域から最寄駅へ徒歩１０分圏の閑静な住宅地域で、相応の需要が見込まれる。土地取引は標準地程度の規模で総額２ ３００万円～２５００万円程度で、新築戸建分譲は３５００万円～４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性 が高いと判断した。なお、収益目的を前提とした土地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定 に与える影響は軽微であることから収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地の宅地であることから原価法の適 用は見送った。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [103.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流山市の人口は増加、高齢化比率は微減傾向 にある。コロナウィルス感染症の影響を注視 する必要はあるが、全般的に地価は堅調に推 移している。 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地 域である。地域要因に特段の変動要因はない 。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％