別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 市原 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-9 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳 印  TEL.

鑑定評価額 57,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市岩崎西１丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 1,793   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 1:2 事務所、工場兼倉庫 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が混在する工業地 域 南東12m市道 水道、下水 五井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     1,793 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五井駅北西方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場や事業所が建ち並ぶ工業地域である。当該地域は相対的な割安感もあり需要が増し地価は上昇傾向で推 移している。今後も同様の傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市、市原市、袖ケ浦市、木更津市、君津市をはじめとする京葉臨海工業地帯及び内陸部の工業地域 一帯を圏域とする。需要者は、全国展開する物流企業、製造企業等の法人企業が中心となるが店舗等の利用を目的とす る企業もみられる。新型コロナの影響を受けつつも工業地域は需要は安定的で、地価は横這いないしは上昇傾向で推移 している。需要の中心となる価格帯については規模、用途等により価格が様々で把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の工場や事業所ある工業地域である。自己使用目的の取引が支配的で、投資目的の取引は極めて少 なく賃貸市場が成立していない。したがって工場の賃貸事例の収集ができず収益還元法の適用は断念した。比準価格は 現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高いと判断した。よって、比準価格を標準に代表標準地 との検討を踏まえさらに工業地の市場動向等を勘案し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は湾岸工業地帯を中心に発展。コロナ禍 にあっても臨海部の大規模工業地域は横ばい 、準工業地域は用途の多様性もあり上昇基調 が続いている。 中小規模の工場や営業所の多い地域で地域要 因に特段の変動はないが、需要はあり地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％